Aggiornato al 6 luglio 2026. Per mettere una casa su Airbnb e Booking a Milano servono, in quest'ordine: gli adempimenti amministrativi (comunicazione al SUAP del Comune, codice regionale CIR, codice nazionale CIN, dotazioni di sicurezza), poi l'annuncio vero e proprio (account, foto, descrizione, prezzi, regole della casa). Pubblicare prima di essere in regola non è più un'opzione: dal 20 maggio 2026 le piattaforme devono verificare il CIN degli annunci per il Regolamento (UE) 2024/1028, e un annuncio senza CIN valido non è pubblicabile.
Sui costi, i numeri che i tutorial di solito non danno: Airbnb trattiene tipicamente il 15,5% con il modello "solo host" (range 14-16%), che con l'IVA al 22% diventa circa il 18,9% effettivo; Booking.com trattiene il 15-18% a Milano, più IVA (stime di settore: Lodgify, ContinDigital, MyGuestcare, 2025-2026). Questa pagina copre il percorso completo — quello che succede prima, durante e dopo la pubblicazione — perché a Milano il lavoro vero non è creare l'annuncio: è tutto il resto.
Prima dell'annuncio: gli adempimenti senza cui non puoi (né dovresti) pubblicare
I tutorial partono dall'account Airbnb. A Milano si parte dalla burocrazia, perché senza i codici l'annuncio è sanzionabile e, dal 20 maggio 2026, nemmeno pubblicabile. La sequenza per una locazione turistica (la formula tipica del proprietario privato) è questa:
- Verifica il regolamento condominiale. L'assemblea non può vietare a maggioranza gli affitti brevi, ma un regolamento contrattuale accettato da tutti o trascritto può farlo — e la giurisprudenza recente interpreta i divieti in modo estensivo. Va letto prima di investire in foto e arredi, non dopo la prima diffida.
- CIA al SUAP del Comune di Milano. Per la locazione turistica si presenta una Comunicazione di Inizio Attività al SUAP (non una SCIA, che riguarda altre tipologie ricettive), secondo la l.r. Lombardia 27/2015.
- CIR regionale. In Lombardia il codice identificativo regionale si ottiene tramite la piattaforma dei flussi turistici (Ross1000), dopo la pratica comunale.
- CIN nazionale. Si richiede sul portale BDSR del Ministero del Turismo (bdsr.ministeroturismo.gov.it); in Lombardia la banca dati nazionale interopera con quella regionale, quindi serve prima il CIR. Senza CIN la sanzione va da 800 a 8.000 € per unità; la mancata esposizione all'esterno dello stabile o la mancata indicazione negli annunci costa da 500 a 5.000 € (art. 13-ter D.L. 145/2023). In Lombardia negli annunci vanno indicati entrambi i codici, CIR e CIN.
- Dotazioni di sicurezza. Rilevatori di gas combustibili e di monossido di carbonio funzionanti ed estintori portatili a norma sono obbligatori per ogni unità in locazione breve, anche gestita da un privato senza partita IVA (sanzione 600-6.000 €).
Il dettaglio passo-passo di ogni pratica, con tempi e documenti, è nella nostra checklist per affittare in regola a Milano (GI-12). Qui il punto è uno: il CIN va inserito nell'annuncio al momento della pubblicazione, su Airbnb come su Booking. Dal 2026, tra l'altro, il CIN va indicato anche nella dichiarazione dei redditi.
Come mettere la casa su Airbnb, passo dopo passo
Con i codici in mano, la parte tecnica è semplice e richiede un paio d'ore:
- Crea l'account host (o usa il tuo account ospite) e avvia "Metti la tua casa su Airbnb".
- Descrivi l'immobile: tipologia, stanze, posti letto, servizi. Sii preciso sui dettagli che a Milano filtrano gli ospiti giusti: metratura reale, piano e ascensore, distanza dalla metropolitana, WiFi adatto a chi lavora.
- Carica le foto (vedi la sezione dedicata: è la voce che sposta di più i risultati).
- Inserisci CIN e CIR nel campo dedicato alla registrazione/normativa dell'annuncio. Senza, l'annuncio è irregolare e — con il Regolamento UE ormai applicabile — destinato alla rimozione.
- Imposta prezzi e calendario: prezzo base, prezzi personalizzati per i periodi di alta domanda, soggiorno minimo, finestra di prenotazione.
- Definisci le regole della casa e le impostazioni di prenotazione (prenotazione immediata o su richiesta, check-in/check-out, animali, feste).
- Configura i pagamenti (IBAN, dati fiscali). Se sei una persona fisica non imprenditore, Airbnb applica sui canoni la ritenuta del 21% a titolo d'acconto e ti rilascia la Certificazione Unica: te ne parliamo nella pagina sulle tasse (GI-08).
L'annuncio va online dopo le verifiche della piattaforma. La qualità della scheda — completezza, foto, tempi di risposta — pesa sul posizionamento nei risultati di ricerca interni fin dal primo giorno.
Quanto trattiene Airbnb a un host nel 2026
Airbnb applica in Italia prevalentemente il modello di commissione unica a carico dell'host ("solo host"): tipicamente il 15,5% del totale prenotazione, con un range del 14-16% a seconda dei casi (fonte: Lodgify, 2025; ContinDigital, 2026 — stime di settore). Su questa commissione si paga l'IVA al 22%, quindi il costo effettivo arriva a circa il 18,9%. Secondo le guide di settore, dal 1° dicembre 2025 il modello solo host è obbligatorio per chi usa un channel manager o un gestionale collegato ad Airbnb; per gli altri host può ancora esistere il modello ripartito (~3% host + commissione all'ospite). Verifica sempre la percentuale esatta nel tuo account: dipende dal profilo e può cambiare.
Esempio numerico ipotetico: prenotazione da 1.000 € di canone. Con il modello solo host al 15,5%, Airbnb trattiene 155 € + 34,10 € di IVA = 189,10 €; ti arrivano 810,90 € lordi, prima di pulizie effettive, utenze, tassa di soggiorno (che a Milano Airbnb riscuote e versa direttamente) e tasse sul reddito. È il primo "conto della serva" da fare: il prezzo esposto non è quello che incassi.
Come mettere la casa su Booking.com (e cosa cambia rispetto ad Airbnb)
Su Booking.com il percorso è simile — registrazione su join.booking.com, descrizione della struttura, foto, prezzi, dati di pagamento, CIN/CIR nell'annuncio — ma la piattaforma è pensata per strutture professionali, e si vede in tre differenze pratiche:
- Pubblico e prenotazioni: Booking porta molto traffico business e internazionale, con una quota alta di prenotazioni "mordi e fuggi" e cancellazioni più frequenti, a seconda delle tariffe che imposti (flessibili vs non rimborsabili).
- Pagamenti e garanzie: a seconda della configurazione, incassi tu direttamente dall'ospite oppure tramite i pagamenti gestiti dalla piattaforma; la gestione di cauzioni e danni è più artigianale che su Airbnb e va organizzata (pre-autorizzazioni carta, condizioni chiare).
- Tassa di soggiorno: a Milano Airbnb riscuote e versa l'imposta di soggiorno per le prenotazioni fatte sulla sua piattaforma; Booking no. Per gli ospiti Booking sei tu a dover riscuotere i 9,50 € a persona per notte (tariffa 2026, fino a 14 notti) e a versarli al Comune — il doppio binario è spiegato nella pagina sull'imposta di soggiorno (GI-14).
La combinazione dei due canali aumenta l'occupazione ma introduce il rischio overbooking: se pubblichi su entrambi, i calendari vanno sincronizzati (i portali offrono sincronizzazioni base; oltre certe soglie serve un channel manager).
Quanto trattiene Booking.com
La commissione di Booking.com in Italia va dal 12 al 18%, con uno standard intorno al 15% e punte del 18% nelle città a domanda alta come Milano e Roma; anche qui si aggiunge l'IVA al 22%, che con il meccanismo del reverse charge i privati senza partita IVA devono comunque versare (tema da commercialista: non ignorarlo). Il programma "Preferred", che dà visibilità extra, costa un ulteriore 3-5% (fonte: Lodgify, MyGuestcare, 2025 — stime di settore).
Esempio numerico ipotetico sulla stessa prenotazione da 1.000 €: al 18% la commissione è 180 € + IVA 39,60 € = 219,60 € di costo effettivo, circa il 22%. Più caro di Airbnb sulla carta — ma il confronto vero si fa sul ricavo annuo che ogni canale genera, non sulla singola percentuale.
Airbnb vs Booking a Milano: il confronto in tabella
| Airbnb | Booking.com | |
|---|---|---|
| Commissione tipica | ~15,5% solo host (range 14-16%) | 15-18% a Milano (standard ~15%) |
| IVA 22% | Sì → ~18,9% effettivo | Sì (reverse charge per i privati) → fino a ~22% effettivo |
| Tassa di soggiorno Milano | Riscossa e versata da Airbnb (resta a tuo carico il riepilogo) | La riscuoti e versi tu |
| Ritenuta 21% sui canoni | Sì, se incassa il canone (a titolo d'acconto) | Sì, se incassa il canone (a titolo d'acconto) |
| Profilo ospite prevalente | Leisure, soggiorni medi più lunghi | Business e internazionale, soggiorni brevi |
| Visibilità extra a pagamento | — | Programma Preferred (+3-5%) |
Dati commissioni: stime di settore (Lodgify, ContinDigital, MyGuestcare, 2025-2026) — le percentuali esatte dipendono dal tuo account e cambiano nel tempo. La risposta onesta a "meglio Airbnb o Booking?" a Milano è: entrambi, appena riesci a gestirne la sincronizzazione. Occupazione media annua intorno al 64-65% e ADR intorno ai 150 € (rielaborazioni di dati AirDNA: GuestFavorites, CleanBnB, 2026) si raggiungono di rado con un canale solo.
Foto, annuncio e prezzi: le tre cose che i tutorial saltano
Le foto sono l'investimento con il miglior ritorno. A Milano il tuo annuncio compete con migliaia di alternative nella stessa fascia di prezzo: un servizio fotografico professionale con luce naturale, più uno styling minimo (letto rifatto ad arte, superfici sgombre), costa qualche centinaio di euro e lavora per anni. Le foto da smartphone col letto sfatto sono il motivo n. 1 per cui annunci di case buone restano vuoti.
La descrizione deve rispondere alle domande, non fare poesia. Chi prenota a Milano cerca risposte precise: quanto dista la metro, c'è l'ascensore, il divano letto è vero, il WiFi regge una videocall. Ogni domanda a cui l'annuncio non risponde diventa un messaggio a cui dovrai rispondere tu — o una prenotazione persa.
Il prezzo non è un numero, è un calendario. Milano ha una stagionalità da eventi, non da spiaggia: durante il Salone del Mobile la settimana media di un affitto breve è arrivata a 4.570 € contro 1.530 € di una settimana normale (+136%, fonte: affaritaliani, 2025), con occupazione al 93-94%. Ma attenzione all'illusione opposta: l'offerta cresce e comprime le tariffe anche negli eventi (ADR del Salone da 330 € nel 2024 a 294 € nel 2026 — fonte: Extralberghiero/MilanoFinanza, 2026), e chi ha sparato prezzi folli per le Olimpiadi 2026 è rimasto in gran parte vuoto, con tariffe poi tagliate del 30% (fonte: TGCOM24/MilanoFinanza, 2026). Il prezzo fisso tutto l'anno lascia soldi sul tavolo nei picchi e ti rende caro nei mesi vuoti: serve un listino per evento, aggiornato — o qualcuno che lo faccia per te.
Dopo la pubblicazione: il lavoro vero comincia a ogni prenotazione
Mettere la casa online è il 10% del mestiere. A ogni soggiorno, a Milano, scattano questi obblighi e attività:
- Alloggiati Web: i dati di tutti gli ospiti (non solo il capogruppo) vanno comunicati alla Questura entro 24 ore dall'arrivo, o entro 6 ore per soggiorni sotto le 24 ore (art. 109 TULPS). L'omissione è un reato contravvenzionale, non una semplice multa.
- Identificazione de visu: il Consiglio di Stato (sent. 9101/2025) ha confermato che l'ospite va identificato di persona al momento dell'accesso — oppure a distanza, ma con verifica video in tempo reale contestuale all'arrivo. La raccolta documenti online prima dell'arrivo è legittima e utile, ma non sostituisce questa verifica. E a Milano dal 2026 è vietato installare keybox su suolo pubblico e su elementi affacciati su spazio pubblico (multe 100-400 € più rimozione): il "self check-in cieco" con codice nella cassettina non è una strada percorribile. Come organizzarsi legalmente lo spieghiamo nella pagina dedicata (GI-13).
- Imposta di soggiorno: 9,50 € a persona per notte nel 2026, doppio binario Airbnb/altri canali, riepiloghi periodici e dichiarazione annuale entro il 30 giugno (GI-14).
- Ross1000: comunicazione mensile dei flussi turistici alla Regione entro il 5 del mese successivo, anche nei mesi a zero ospiti.
- Operatività: messaggi agli ospiti (spesso di notte, spesso in inglese), pulizie e biancheria a ogni cambio, manutenzioni, recensioni, gestione di danni e imprevisti.
Sul fronte fiscale, ricorda la cornice 2026: il regime delle locazioni brevi vale al massimo per due appartamenti per periodo d'imposta (cedolare al 21% su una unità a tua scelta, 26% sull'altra); oltre, l'attività si presume imprenditoriale. I dettagli, con gli esempi, sono nella pagina sulle tasse (GI-08).
Fai-da-te o gestione: la domanda giusta da farsi prima di pubblicare
Se vivi a Milano, hai tempo e un solo immobile, il fai-da-te è fattibile: questa guida ti dà la sequenza completa. Se non vivi vicino alla casa, il 2026 ha cambiato i termini del problema: tra identificazione de visu a ogni arrivo, keybox vietate e adempimenti a ogni soggiorno, gestire da remoto senza una struttura non sta più in piedi.
È il lavoro che facciamo come SmartStay per i proprietari a Milano: adempimenti (CIN, Alloggiati Web, imposta di soggiorno, flussi), annunci e prezzi per evento, check-in conforme con verifica dell'identità, pulizie e assistenza ospiti — con presenza operativa in città. Gestiamo 16 immobili con un rating medio ospiti di 4.8 e oltre 3.600 ospiti accolti. Se vuoi capire cosa include il servizio e quanto costa, parti dalla pagina per i proprietari o prenota una call di 15 minuti dai contatti: ti diciamo anche se, nel tuo caso, il fai-da-te conviene di più.
Domande frequenti
Come metto la mia casa su Airbnb?
Prima metti in regola l'immobile: comunicazione al SUAP del Comune di Milano, CIR regionale, CIN nazionale, rilevatori gas/monossido ed estintori. Poi crei l'account host su Airbnb, compili l'annuncio (descrizione, foto, prezzi, regole della casa), inserisci CIN e CIR nel campo dedicato e configuri i pagamenti. La parte tecnica richiede un paio d'ore; gli adempimenti richiedono giorni o settimane, quindi partono per primi. Dal 20 maggio 2026 le piattaforme verificano il CIN: senza, l'annuncio non è pubblicabile.
Quanto trattiene Airbnb a chi affitta?
In Italia Airbnb applica prevalentemente la commissione unica a carico dell'host: tipicamente il 15,5% del totale prenotazione (range 14-16%), a cui si aggiunge l'IVA al 22% — il costo effettivo è quindi circa il 18,9% (stime di settore: Lodgify, ContinDigital, 2025-2026). Secondo le guide di settore il modello "solo host" è obbligatorio dal 1° dicembre 2025 per chi usa un channel manager. La percentuale esatta è indicata nel tuo account host.
Quanto trattiene Booking.com?
La commissione di Booking.com in Italia va dal 12 al 18%: lo standard è intorno al 15%, ma nelle città a domanda alta come Milano arriva al 18%, più IVA al 22% (che i privati senza partita IVA versano con il reverse charge). Il programma Preferred, per avere più visibilità, costa un ulteriore 3-5% (stime di settore: Lodgify, MyGuestcare, 2025). Su una prenotazione da 1.000 € a Milano il costo effettivo può quindi superare i 200 €.
Posso pubblicare l'annuncio senza CIN?
No. Senza CIN rischi una sanzione da 800 a 8.000 € per unità, e la mancata indicazione del codice nell'annuncio costa da 500 a 5.000 € (art. 13-ter D.L. 145/2023). In Lombardia negli annunci vanno indicati sia il CIN sia il CIR regionale. Inoltre, dal 20 maggio 2026 il Regolamento (UE) 2024/1028 impone alle piattaforme di verificare il numero di registrazione: un annuncio senza CIN valido non è pubblicabile.
Meglio Airbnb o Booking per un appartamento a Milano?
Entrambi, se riesci a gestirli insieme. Airbnb porta più ospiti leisure e a Milano riscuote e versa direttamente la tassa di soggiorno; Booking porta molto traffico business e internazionale ma costa di più (fino al 18% + IVA) e ti lascia in carico la riscossione dell'imposta. Il rischio del doppio canale è l'overbooking: i calendari vanno sincronizzati. Con un canale solo, l'occupazione media milanese (~64-65%) è difficile da raggiungere.
Booking riscuote la tassa di soggiorno a Milano?
No. A Milano l'accordo di riscossione diretta riguarda Airbnb: per le prenotazioni Booking (e da qualsiasi altro canale) sei tu a dover riscuotere dall'ospite i 9,50 € a persona per notte (tariffa 2026, fino a 14 notti) e a versarli al Comune, con i riepiloghi periodici e la dichiarazione annuale entro il 30 giugno. Anche per gli ospiti Airbnb resta a tuo carico l'obbligo dichiarativo.
Posso fare il self check-in con la keybox a Milano?
Il quadro 2026 lo rende di fatto impraticabile nella forma classica. Il Consiglio di Stato (sent. 9101/2025) ha confermato l'obbligo di identificare l'ospite de visu: di persona oppure a distanza con verifica video in tempo reale al momento dell'accesso — il solo invio dei documenti più un codice non basta. E a Milano da gennaio 2026 è vietato installare keybox su suolo pubblico e su elementi affacciati su spazio pubblico, con multe da 100 a 400 € più la rimozione. Le alternative conformi esistono: le trovi nella pagina dedicata al check-in.
Quanto costa partire, tra foto e allestimento?
Dipende dallo stato dell'immobile. Le voci tipiche: servizio fotografico professionale (qualche centinaio di euro, l'investimento con il miglior ritorno), dotazioni di sicurezza obbligatorie (rilevatori gas/monossido ed estintori), biancheria in doppia dotazione, piccole sistemazioni e styling. A queste si aggiungono i costi ricorrenti: pulizie a ogni cambio (indicativamente 50-70 € per un appartamento medio — stima di settore, 2025), utenze, commissioni dei portali e tasse. Fai il conto fino al netto prima di partire, non dopo.