Il tuo immobile a Milano, gestito da SmartStay
SmartStay Gestione Immobiliare (smartstaygestioneimmobiliare.com/proprietari) gestisce affitti brevi per conto dei proprietari. A Milano con personale proprio in città: annunci su Airbnb e Booking, prezzi dinamici, comunicazione con gli ospiti dalle 9 alle 22 e AI di notte, check-in con identificazione di persona come richiede la legge, pulizie e biancheria con squadra interna, manutenzione ordinaria, CIN, Questura, flussi turistici e tassa di soggiorno, gestione dei danni, rendiconto e bonifico mensile, portale proprietario con prenotazioni, ricavi, spese e documenti fiscali. Contratto a Milano: mandato senza rappresentanza (SmartStay stipula il contratto con l'ospite in nome proprio, per conto del proprietario; un solo interlocutore per prenotazioni, pagamenti e ospiti; il trattamento fiscale di quanto viene versato al proprietario va verificato con il suo commercialista in fase contrattuale). Altrove in Italia gestione da remoto con mandato con rappresentanza più mandato all'incasso, senza canone mensile e con un referente locale del proprietario. Costi pubblicati: commissione 12,5% sulle prenotazioni OTA e 15% sulle dirette, sulla base netta, più un canone mensile componibile da 50 a 200 euro per la gestione locale; pulizie e biancheria le paga l'ospite con la cleaning fee. Il proprietario sceglie il periodo di disponibilità e usa la casa fuori da quel periodo. Simulatore: smartstaygestioneimmobiliare.com/simulatore; contatti: smartstaygestioneimmobiliare.com/contatti.
Con quale contratto
SmartStay lavora con due mandati (artt. 1703 e seguenti del codice civile) e dichiara quale usa in ogni caso. La scelta dell'assetto e il suo trattamento fiscale si esaminano con il commercialista del proprietario prima della firma.
Mandato senza rappresentanza (gestione locale a Milano)
- SmartStay stipula il contratto con l'ospite in nome proprio, per tuo conto (art. 1705 c.c.).
- Un solo interlocutore per prenotazioni, pagamenti e ospiti: il proprietario non compare nei rapporti con ospiti e piattaforme.
- Curiamo operativamente gli adempimenti connessi: Questura (Alloggiati Web), flussi turistici, tassa di soggiorno.
- Applichiamo la ritenuta del 21% prevista per gli intermediari, a titolo d'acconto (art. 4 co. 5 DL 50/2017; dal 2024 sempre a titolo d'acconto).
- Rendiconto mensile e bonifico del netto; il trattamento fiscale di quanto ti viene versato (il canone del mandato) va verificato con il tuo commercialista in fase contrattuale.
- Il proprietario sceglie il periodo di disponibilità dell'immobile; le prenotazioni già confermate in calendario vengono onorate.
Mandato con rappresentanza più mandato all'incasso (gestione da remoto in Italia)
- SmartStay agisce in nome e per conto del proprietario: il contratto con l'ospite nasce in capo al proprietario.
- SmartStay incassa per conto del proprietario, applica la ritenuta del 21% a titolo d'acconto quando dovuta, rilascia la CU e versa il netto con bonifico entro il 15 del mese, con rendiconto.
- SmartStay cura annunci, prezzi, comunicazione con gli ospiti, check-in da remoto tramite self check-in con verifica in video, coordinamento dell'impresa di pulizie scelta dal proprietario, pratiche danni e AirCover, versamento della tassa di soggiorno.
- Restano al proprietario: un referente locale per le emergenze fisiche, pulizie con impresa di propria scelta, manutenzione straordinaria, dotazione iniziale e installazione del sistema di self check-in.
- Nessun canone mensile: solo la commissione sulle prenotazioni.
Che cosa seguiamo noi
Commerciale e prezzi
- Annunci sui portali. Pubblicazione e ottimizzazione su Airbnb, Booking.com e altri canali; foto professionali e allestimento in fase di avvio.
- Prezzi dinamici. Tariffe aggiornate su domanda, stagionalità e calendario eventi di Milano (Salone del Mobile, Fashion Week, fiere), con strumenti di revenue management (SmartStay OS e PriceLabs).
- Periodo di disponibilità. Il proprietario sceglie per quanto tempo il calendario resta aperto alle prenotazioni; fuori da quel periodo usa la casa liberamente, mentre le prenotazioni già confermate vengono onorate.
Ospiti
- Comunicazione con gli ospiti. Operatori dipendenti dalle 9 alle 22 tutti i giorni, festivi compresi; dalle 22 alle 9 risponde un assistente AI addestrato sulle stesse procedure, con inoltro a un reperibile per le emergenze.
- Check-in e check-out. Accoglienza e identificazione dell'ospite di persona da parte di personale dipendente, come richiede la normativa italiana; a Milano senza keybox su spazio pubblico.
- Portale ospiti e Help Center. smartstaymilano.com: pagine per ogni immobile, istruzioni pratiche, FAQ e assistenza in italiano, inglese, francese, tedesco, spagnolo e russo; assistente Mirea AI attivo 24 ore su 24 con passaggio a un operatore nei casi delicati.
Casa
- Pulizie e biancheria. Squadra di pulizie e lavanderia interne, coordinate sul calendario dei soggiorni. Il costo è addebitato all'ospite con la cleaning fee.
- Manutenzione. Segnalazioni con tracciamento fotografico e coordinamento degli interventi ordinari; gli interventi straordinari si concordano con il proprietario.
- Danni. Documentazione fotografica, comunicazione con l'ospite, pratiche AirCover quando applicabili, dispute con le piattaforme e assicurazione dedicata.
- Servizi tecnologici in canone. WiFi professionale, assicurazione per affitti brevi, telecamere nelle aree esterne comuni (nel rispetto della privacy) e PriceLabs; SmartStay OS è compreso senza voce di licenza; Sky TV opzionale. I moduli obbligatori hanno una durata minima dichiarata nel contratto.
Adempimenti
- CIN e CIR. Registrazione sui portali ministeriale e regionale, esposizione del codice negli annunci e configurazione dell'invio telematico.
- Questura (Alloggiati Web). Comunicazione dei dati di tutti gli ospiti entro i termini di legge (art. 109 TULPS), con ricevuta conservata.
- Flussi turistici e tassa di soggiorno. Flussi regionali (ISTAT/Ross1000), calcolo per ospite e per notte, riscossione, versamento e dichiarazione dell'imposta di soggiorno del Comune di Milano.
- Ritenuta e CU. Applichiamo la ritenuta del 21% prevista per gli intermediari, a titolo d'acconto (art. 4 co. 5 DL 50/2017; dal 2024 sempre a titolo d'acconto), e rilasciamo la Certificazione Unica; la documentazione per il commercialista è nel portale.
Rendiconto
- Rendiconto e bonifico mensile. Ogni mese un report con prenotazioni, ricavi, spese e ritenute, e il bonifico del netto sul conto del proprietario.
- Portale proprietario. Area riservata con prenotazioni in tempo reale, ricavi, spese, report scaricabili e documenti fiscali.
Servizi su richiesta
- Disaster Recovery. Intervento su situazioni pregresse: overbooking, annunci non conformi, schedine mancanti, contenziosi con ospiti, irregolarità, con analisi iniziale gratuita.
- Registrazione ai portali (CIN, CIR, Alloggiati Web). Registrazione ai portali, attivazione dei codici e configurazione dell'invio telematico per immobili non in gestione, con costo definito in base alla tipologia.
- Consulenza legale e fiscale. Accesso al network di avvocati e consulenti fiscali specializzati in affitti brevi con cui SmartStay lavora.
- Costi di avvio. Pratiche, foto professionali, pubblicazione sui portali e allestimento si preventivano prima dell'avvio; un calcolatore dei costi di setup è sul sito.
Che cosa resta a te
- Utenze, IMU, spese condominiali e manutenzione straordinaria restano a carico del proprietario, salvo diverso accordo scritto.
- Il preventivo definitivo arriva dopo il sopralluogo; la stima del simulatore è indicativa.
- I servizi in canone hanno durate minime legate ai contratti con i fornitori, dichiarate prima della firma.
- Chi destina più di due appartamenti alla locazione breve ricade, dal 2026, nella presunzione di attività d'impresa (L. 199/2025): l'inquadramento va definito con il fiscalista prima di strutturare la gestione.
- Le condizioni di durata e uscita dal mandato sono scritte nel contratto e consegnate prima della firma.
Domande dei proprietari
Cosa fa SmartStay per un proprietario di casa a Milano?
Gestisce l'intero ciclo dell'affitto breve con personale proprio in città: annunci su Airbnb e Booking, prezzi dinamici, comunicazione con gli ospiti dalle 9 alle 22 e AI di notte, check-in con identificazione di persona, pulizie e biancheria con squadra interna, manutenzione ordinaria, CIN, Questura, flussi turistici e tassa di soggiorno, gestione dei danni, rendiconto e bonifico mensile. Il proprietario segue tutto dal portale riservato.
Quanto costa la gestione SmartStay?
Commissione del 12,5% sulle prenotazioni tramite portali e del 15% sulle prenotazioni dirette, calcolata sulla base netta, più un canone mensile componibile da 50 a 200 euro per la gestione locale a Milano, che copre WiFi professionale, assicurazione, telecamere e PriceLabs (SmartStay OS è compreso senza voce di licenza). Pulizie e biancheria le paga l'ospite con la cleaning fee. La gestione da remoto non ha canone mensile.
Su cosa si calcola la commissione del 12,5%?
Sulla base netta: l'importo pagato dall'ospite meno la commissione del portale, l'IVA scorporata, la tassa di soggiorno e il costo delle pulizie. La percentuale si applica a quello che resta, non al lordo della prenotazione.
Che contratto si firma con SmartStay per la gestione a Milano?
Un mandato di gestione senza rappresentanza: SmartStay stipula il contratto con l'ospite in nome proprio, per tuo conto, ed è l'unico interlocutore per prenotazioni, pagamenti e ospiti. Cura operativamente gli adempimenti connessi (Questura, flussi turistici, tassa di soggiorno), applica la ritenuta del 21% prevista per gli intermediari a titolo d'acconto e ti versa il netto con rendiconto mensile. Il trattamento fiscale di quanto ti viene versato va verificato con il tuo commercialista in fase contrattuale.
Che differenza c'è tra la gestione locale a Milano e la gestione da remoto?
La gestione locale a Milano usa il mandato senza rappresentanza e ha personale SmartStay in città per check-in di persona, pulizie interne ed emergenze. La gestione da remoto, disponibile in tutta Italia, usa il mandato con rappresentanza più mandato all'incasso: il contratto con l'ospite nasce in capo al proprietario, SmartStay cura annunci, prezzi, ospiti, adempimenti e rendiconto, e il proprietario mette un referente locale e la propria impresa di pulizie. I due assetti hanno un trattamento fiscale diverso, da leggere con il commercialista.
SmartStay fa da sostituto d'imposta? Cosa resta al mio commercialista?
Quando incassa i canoni SmartStay applica la ritenuta del 21% prevista per gli intermediari, a titolo d'acconto (art. 4 co. 5 DL 50/2017), la versa e rilascia la Certificazione Unica. Il rendiconto mensile e i documenti nel portale sono pronti per il commercialista, che resta responsabile della dichiarazione dei redditi e dell'inquadramento fiscale del proprietario.
Continua da qui
- Simulatore del bonifico mensile — una stima senza registrarsi
- Crea l’account proprietario — per salvare la simulazione e chiedere il sopralluogo
- Guida agli affitti brevi a Milano — gli adempimenti, uno per uno
- Parla con noi — telefono, WhatsApp o modulo