Guide

Gestisce l'intero ciclo dell'affitto breve con personale proprio in città: annunci su Airbnb e Booking, prezzi dinamici, comunicazione con gli ospiti dalle 9 alle 22 e AI di notte, check-in con identificazione di persona, pulizie e biancheria con squadra interna, manutenzione ordinaria, CIN, Questura, flussi turistici e tassa di soggiorno, gestione dei danni, rendiconto e bonifico mensile. Il proprietario segue tutto dal portale riservato.

Commissione del 12,5% sulle prenotazioni tramite portali e del 15% sulle prenotazioni dirette, calcolata sulla base netta, più un canone mensile componibile da 50 a 200 euro per la gestione locale a Milano, che copre WiFi professionale, assicurazione, telecamere e PriceLabs (SmartStay OS è compreso senza voce di licenza). Pulizie e biancheria le paga l'ospite con la cleaning fee. La gestione da remoto non ha canone mensile.

Sulla base netta: l'importo pagato dall'ospite meno la commissione del portale, l'IVA scorporata, la tassa di soggiorno e il costo delle pulizie. La percentuale si applica a quello che resta, non al lordo della prenotazione.

Un mandato di gestione senza rappresentanza: SmartStay stipula il contratto con l'ospite in nome proprio, per tuo conto, ed è l'unico interlocutore per prenotazioni, pagamenti e ospiti. Cura operativamente gli adempimenti connessi (Questura, flussi turistici, tassa di soggiorno), applica la ritenuta del 21% prevista per gli intermediari a titolo d'acconto e ti versa il netto con rendiconto mensile. Il trattamento fiscale di quanto ti viene versato va verificato con il tuo commercialista in fase contrattuale.

La gestione locale a Milano usa il mandato senza rappresentanza e ha personale SmartStay in città per check-in di persona, pulizie interne ed emergenze. La gestione da remoto, disponibile in tutta Italia, usa il mandato con rappresentanza più mandato all'incasso: il contratto con l'ospite nasce in capo al proprietario, SmartStay cura annunci, prezzi, ospiti, adempimenti e rendiconto, e il proprietario mette un referente locale e la propria impresa di pulizie. I due assetti hanno un trattamento fiscale diverso, da leggere con il commercialista.

Quando incassa i canoni SmartStay applica la ritenuta del 21% prevista per gli intermediari, a titolo d'acconto (art. 4 co. 5 DL 50/2017), la versa e rilascia la Certificazione Unica. Il rendiconto mensile e i documenti nel portale sono pronti per il commercialista, che resta responsabile della dichiarazione dei redditi e dell'inquadramento fiscale del proprietario.

L'ospite carica i documenti prima dell'arrivo; all'arrivo il riconoscimento è fatto da personale dipendente SmartStay, di persona, come richiede la sentenza del Consiglio di Stato 9101/2025. I dati vanno in Questura tramite Alloggiati Web entro i termini di legge e le copie dei documenti non si conservano dopo l'invio. A Milano non usiamo keybox su spazio pubblico, vietate da gennaio 2026.

SmartStay, per gli immobili in gestione: registrazione CIN e CIR, comunicazione degli ospiti in Questura, flussi turistici regionali, calcolo, riscossione, versamento e dichiarazione dell'imposta di soggiorno del Comune di Milano. Per immobili non in gestione, le pratiche CIN, CIR e Alloggiati sono disponibili come servizio a parte.

Sì. Ogni proprietario ha un'area riservata con le prenotazioni, i ricavi, le spese, i report mensili scaricabili e i documenti fiscali. Il rendiconto è riscontrabile prenotazione per prenotazione.

Con un bonifico mensile sul tuo conto corrente, accompagnato da un report di prenotazioni, spese e ritenute applicate. Nella gestione da remoto il bonifico arriva entro il 15 del mese.

Sì. Scegli per quanto tempo il calendario resta aperto alle prenotazioni; fuori da quel periodo la casa è tua. Le prenotazioni già confermate in calendario vengono onorate, quindi i periodi di uso personale si comunicano in anticipo per bloccare le date.

SmartStay gestisce la pratica: documentazione fotografica, comunicazione con l'ospite, richiesta di rimborso, pratica AirCover quando applicabile, dispute con la piattaforma e, se serve, l'assicurazione dedicata agli affitti brevi compresa nel canone.

Dalle 9 alle 22, festivi compresi, rispondono operatori dipendenti SmartStay. Dalle 22 alle 9 risponde un assistente AI addestrato sulle stesse procedure; le emergenze vengono inoltrate a un reperibile.

Usiamo la stessa piattaforma proprietaria (SmartStay OS) che offriamo anche ad altri gestori: il costo di sviluppo è ripartito su più clienti e non è ribaltato come voce separata sul tuo canone; lo stesso team che segue il tuo immobile cura anche il software. Per te significa un portale proprietario, messaggi agli ospiti e adempimenti gestiti su un prodotto aggiornato con un changelog pubblico.

Il percorso è: call gratuita di 15 minuti, analisi dell'immobile, attivazione (foto professionali, allestimento, annunci sui portali), gestione. Dall'accordo alla prima prenotazione passano di norma 1-2 settimane. Una stima del rendimento si ottiene prima con il simulatore del sito.

Sì, da remoto e in tutta Italia, con mandato con rappresentanza: annunci, prezzi, comunicazione con gli ospiti, self check-in con verifica in video, adempimenti, rendiconto e bonifico. La presenza fisica di personale SmartStay è disponibile solo a Milano; altrove serve un referente locale del proprietario per le emergenze.

No. SmartStay lavora a percentuale sui ricavi reali e non fa sublocazione (rent-to-rent). Il rendimento dipende dal mercato: una stima indicativa si ottiene con il simulatore e il preventivo scritto arriva dopo il sopralluogo.

Dal 1° gennaio 2026 il regime delle locazioni brevi vale al massimo per due appartamenti per periodo d'imposta; oltre, l'attività si presume svolta in forma imprenditoriale (L. 199/2025). L'inquadramento va definito con il tuo fiscalista prima di strutturare la gestione; SmartStay affronta il tema in fase di consulenza iniziale.

Il PM tiene la parte commerciale (portfolio, proprietari, annunci, prezzi) e SmartStay gestisce operatività, burocrazia e flusso economico: customer care 9-22 più AI notturna, housekeeping, lavanderia interna a prezzo di costo, dispute OTA e AirCover, assicurazione, rendiconto, incasso, ritenuta e bonifico. Due varianti: con rappresentanza (qualsiasi zona) e senza rappresentanza (Milano e prima cerchia sud, con interventi in loco). Si parte da una chiamata di 30 minuti e una simulazione sui numeri del portfolio.

Telefono e WhatsApp +39 02 8239 6812 (lunedì-venerdì 9-18), email onboarding@smartstaygestioneimmobiliare.com, oppure la call gratuita di 15 minuti prenotabile da smartstaygestioneimmobiliare.com/contatti; per i property manager l'indirizzo è onboarding@smartstaygestioneimmobiliare.com.