Aggiornato al 6 luglio 2026. A oggi Milano non ha un limite di 90 giorni per gli affitti brevi: è una proposta in valutazione per le zone più sature del centro, non una delibera. Le regole realmente in vigore nel 2026 sono altre: divieto di keybox su spazio pubblico, identificazione degli ospiti de visu confermata dal Consiglio di Stato, imposta di soggiorno a 9,50 € a persona per notte (misura straordinaria per il solo 2026), obbligo di CIN e CIR negli annunci e nuova cedolare secca con tetto a due appartamenti.
Questa è una pagina-osservatorio: la aggiorniamo a ogni delibera, sentenza o circolare rilevante, con data e fonte. Il changelog qui sotto ti dice cosa è cambiato e quando — così non devi ricostruirlo da dieci articoli di giornale mai aggiornati.
Changelog: cosa è cambiato e quando
| Data | Cosa è cambiato | Fonte |
|---|---|---|
| 6 lug 2026 | Prima pubblicazione dell'osservatorio. Nessuna delibera sul limite dei 90 giorni; nessuna nuova circolare nazionale sul check-in dopo la sentenza del Consiglio di Stato. | Monitoraggio SmartStay |
| 20 mag 2026 | Pienamente applicabile il Reg. (UE) 2024/1028: le piattaforme verificano il CIN degli annunci e trasmettono dati mensili; annunci senza CIN valido non pubblicabili. | Reg. UE 2024/1028 |
| 29 apr 2026 | Garante privacy: le copie dei documenti degli ospiti vanno cancellate dopo l'invio ad Alloggiati Web; si conserva per 5 anni solo la ricevuta del portale. | Garante privacy, nota 29/4/2026 |
| 1 apr 2026 | Ritocco imposta di soggiorno (delibera G.C. 144 del 12/2/2026): sale la tariffa dei 5 stelle; per le locazioni brevi resta 9,50 €. | Comune di Milano |
| Gen 2026 | In vigore il divieto di keybox su suolo pubblico e affaccio su spazio pubblico (100–400 € + spese di rimozione). Rimozioni in corso. | Reg. Polizia Urbana, mod. 4/12/2025 |
| 1 gen 2026 | Imposta di soggiorno per locazioni brevi a 9,50 €/persona/notte (era 6,30 €), solo per il 2026 (delibera G.C. 1418/2025, base D.L. 156/2025). In vigore anche la nuova cedolare secca: regime locazioni brevi fino a due appartamenti. | Comune di Milano; L. 199/2025 |
| 4 dic 2025 | Il Consiglio comunale approva il divieto di keybox su pali, cancellate, recinzioni e strutture su suolo pubblico. | Comune di Milano |
| 21 nov 2025 | Consiglio di Stato: confermato l'obbligo di identificazione de visu (art. 109 TULPS); ammessa la verifica a distanza con videocollegamento in tempo reale al momento dell'accesso. | CdS, sez. III, n. 9101/2025 |
Milano metterà un limite di 90 giorni agli affitti brevi?
A luglio 2026 no: il limite dei 90 giorni a Milano è una proposta in discussione, non una regola in vigore. Il Comune ha valutato l'ipotesi di un tetto ai giorni di locazione breve nelle zone considerate sature — centro storico, Brera, Navigli, Porta Venezia sono le aree citate nel dibattito (fonte: rassegna di settore, 2025-2026) — ma non esiste alcuna delibera approvata, né un testo con soglie, zone e decorrenze definite.
In pratica: oggi puoi affittare a Milano senza limiti di giorni, se rispetti gli adempimenti in vigore. Se e quando una delibera arriverà, la troverai nel changelog di questa pagina con data e riferimento.
Da dove nasce la confusione sul numero "90": la CAV (Casa e Appartamenti per Vacanze) non imprenditoriale in Lombardia deve già osservare almeno 90 giorni l'anno di interruzione dell'attività (art. 26 l.r. 27/2015). È un obbligo diverso — riguarda una specifica tipologia ricettiva regionale, non le locazioni turistiche.
Cosa è cambiato nel 2026 per gli affitti brevi a Milano
In dodici mesi il quadro milanese è cambiato più che nei cinque anni precedenti. I quattro cambiamenti che pesano davvero sulla gestione quotidiana:
- Check-in: il Consiglio di Stato (sent. 9101/2025) ha confermato che l'identificazione de visu è obbligatoria. La raccolta documenti online resta legittima come preparazione, ma la verifica dell'identità va fatta al momento dell'accesso — di persona o con videocollegamento in tempo reale.
- Keybox: dal gennaio 2026 è vietato installarle su suolo pubblico e su elementi affacciati su spazio pubblico. Multe 100–400 € più le spese di rimozione, anche coattiva e senza preavviso.
- Imposta di soggiorno: per il solo 2026 la tariffa per locazioni brevi, CAV e B&B è 9,50 € a persona per notte (nel 2025 era 6,30 €), fino a 14 notti consecutive.
- Fisco: dal 1° gennaio 2026 il regime delle locazioni brevi vale al massimo per due appartamenti per periodo d'imposta; oltre, l'attività si presume imprenditoriale. La cedolare al 21% si applica a una sola unità scelta in dichiarazione.
A questi si aggiungono due novità "silenziose": dal 20 maggio 2026 le piattaforme verificano il CIN e trasmettono dati mensili alle autorità (Reg. UE 2024/1028), e dalla dichiarazione dei redditi 2026 il CIN va indicato anche nel 730/Redditi PF.
Le regole in vigore oggi: la tabella di sintesi
| Tema | Regola in vigore (luglio 2026) | Riferimento |
|---|---|---|
| Limite giorni | Nessun limite. Il tetto dei 90 giorni è solo una proposta in valutazione. | — |
| CIN | Obbligatorio per ogni unità; sanzione 800–8.000 € se assente; 500–5.000 € se non esposto all'esterno e non indicato negli annunci. | Art. 13-ter D.L. 145/2023 |
| CIR | Resta obbligatorio in Lombardia: negli annunci vanno indicati entrambi, CIR e CIN. | L.r. 27/2015 |
| Check-in | Identificazione de visu obbligatoria; ammessa la verifica video in tempo reale contestuale all'accesso. | CdS 9101/2025; art. 109 TULPS |
| Keybox | Vietate su suolo pubblico e affaccio su spazio pubblico a Milano; 100–400 € + rimozione. | Reg. Polizia Urbana, mod. 4/12/2025 |
| Imposta di soggiorno | 9,50 € a persona/notte per locazioni brevi (solo 2026), max 14 notti. | Delibere G.C. 1418/2025 e 144/2026; D.L. 156/2025 |
| Alloggiati Web | Comunicazione di tutti gli ospiti entro 24 ore dall'arrivo (6 ore se soggiorno < 24 ore); l'omissione è reato, non semplice multa. | Art. 109 TULPS |
| Flussi regionali | Comunicazione mensile via Ross1000 entro il 5 del mese successivo, anche a movimento zero. | Art. 38 l.r. 27/2015 |
| Sicurezza | Rilevatori di gas e monossido funzionanti + estintori portatili in ogni unità; sanzione 600–6.000 €. | Art. 13-ter co. 7 D.L. 145/2023 |
| Documenti ospiti | Le copie dei documenti vanno cancellate dopo l'invio ad Alloggiati Web; si conserva solo la ricevuta (5 anni). | Garante privacy, nota 29/4/2026 |
| Cedolare secca | Regime locazioni brevi fino a 2 appartamenti; 21% su una unità a scelta in dichiarazione; dal terzo, presunzione d'impresa. | L. 199/2025 (Bilancio 2026) |
Keybox e check-in: il combinato che ha cambiato l'operatività
Il vero cambiamento del 2026 non è una singola norma, ma la combinazione di due. Il Consiglio di Stato ha stabilito che l'invio dei documenti prima dell'arrivo più un codice di accesso automatico non basta: serve verificare "qui e ora" che chi entra sia il titolare del documento, di persona o con videocollegamento in tempo reale. In parallelo, il Comune ha vietato le keybox sullo spazio pubblico. Risultato: il self check-in "cieco" — keybox sul palo e codice via messaggio — a Milano non è più praticabile, né sul piano giuridico né su quello fisico.
Attenzione a due errori diffusi: le keybox non sono illegali in Italia (il divieto milanese riguarda lo spazio pubblico) e il check-in online non è vietato — è legittimo come preparazione, purché all'arrivo ci sia la verifica visiva contestuale. Come gestore a Milano lo risolviamo con personale in loco e verifica video in tempo reale; l'analisi completa delle alternative legali è nella pagina dedicata (GI-13).
Imposta di soggiorno: 9,50 € solo per il 2026
La tariffa 2026 è dichiaratamente straordinaria. Il D.L. 156/2025 ha autorizzato i comuni entro 30 km dalle sedi olimpiche a maggiorare l'imposta per il 2026; Milano l'ha applicata con la delibera 1418/2025 (dal 1° gennaio) e ritoccata con la delibera 144/2026 (dal 1° aprile, senza cambiare la tariffa delle locazioni brevi). Dal 2027 si torna al regime ordinario, salvo nuove delibere — quando arriveranno, le troverai nel changelog.
Per chi affitta su Airbnb: la piattaforma riscuote e versa direttamente l'imposta per le prenotazioni fatte sul portale, ma il gestore deve comunque indicarle nel riepilogo e presentare la dichiarazione annuale. Il dettaglio operativo è nella pagina dedicata (GI-14).
Cosa monitoriamo (e cosa manca all'appello)
Le partite aperte che seguiamo per i prossimi aggiornamenti di questa pagina:
- Limite 90 giorni: nessuna delibera a oggi. Monitoriamo le sedute del Consiglio comunale.
- Circolari post-Consiglio di Stato: dopo la sentenza 9101/2025 non risulta alcuna nuova circolare nazionale sul check-in; le prassi delle singole Questure possono differire.
- Tariffe imposta di soggiorno 2027: non ancora deliberate.
- Applicazione del Reg. UE 2024/1028: in vigore dal 20 maggio 2026; osserviamo come le piattaforme gestiscono la rimozione degli annunci senza CIN valido.
- Nuovo regolamento regionale lombardo sulle locazioni turistiche: segnalato dalle associazioni di categoria, stato di vigenza da confermare.
Se gestisci (o stai per mettere a reddito) una casa a Milano e vuoi sapere cosa cambia per il tuo caso specifico, il modo più rapido è una call di 15 minuti: guardiamo insieme il tuo assetto e ti diciamo cosa è già a posto e cosa no.
Domande frequenti
Milano metterà un limite di 90 giorni agli affitti brevi?
A luglio 2026 no: il limite dei 90 giorni è una proposta in valutazione per le zone più sature del centro (centro storico, Brera, Navigli, Porta Venezia sono le aree citate nel dibattito), non una delibera approvata. Oggi a Milano non esiste alcun tetto ai giorni di locazione breve. Questa pagina viene aggiornata a ogni delibera: se il limite arriverà, lo troverai nel changelog con data e riferimento.
Cosa è cambiato quest'anno per gli affitti brevi a Milano?
Nel 2026 sono cambiate quattro cose: il divieto di keybox su spazio pubblico (da gennaio, multe 100–400 €), la conferma dell'obbligo di identificazione de visu da parte del Consiglio di Stato (sent. 9101/2025, con apertura alla verifica video in tempo reale), l'imposta di soggiorno a 9,50 € a persona/notte per il solo 2026, e la nuova cedolare secca con regime limitato a due appartamenti (L. 199/2025).
Le keybox sono vietate a Milano?
Sì, su suolo pubblico: dal gennaio 2026 il Regolamento di Polizia Urbana vieta l'installazione di keybox su pali, cancellate, recinzioni e strutture su suolo pubblico o affacciate su spazio pubblico. La sanzione va da 100 a 400 € più le spese di rimozione, che può avvenire senza preavviso. Non esiste invece un divieto nazionale delle keybox: il tema vero è che l'accesso senza identificazione de visu non è comunque conforme.
Il self check-in è ancora legale a Milano nel 2026?
Il check-in online come preparazione (raccolta documenti prima dell'arrivo) è legittimo, ma non sostituisce l'identificazione de visu: il Consiglio di Stato (sent. 9101/2025) ha confermato che l'identità va verificata al momento dell'accesso, di persona o con videocollegamento in tempo reale. Non è quindi corretto dire né che "il self check-in è vietato" né che "è permesso": è conforme solo il processo che include la verifica visiva contestuale all'ingresso.
Quant'è la tassa di soggiorno a Milano nel 2026 per gli affitti brevi?
9,50 € a persona per notte, fino a un massimo di 14 notti consecutive. È una misura straordinaria valida per il solo 2026, legata alle Olimpiadi (delibere G.C. 1418/2025 e 144/2026, su base D.L. 156/2025); nel 2025 la tariffa era 6,30 €. Per le prenotazioni Airbnb l'imposta è riscossa e versata dalla piattaforma, ma il gestore deve comunque indicarle nel riepilogo e presentare la dichiarazione annuale.
Con il CIN serve ancora il CIR in Lombardia?
Sì. Il CIN nazionale non sostituisce il CIR lombardo: i due codici convivono e negli annunci vanno indicati entrambi (l.r. 27/2015 per il CIR; art. 13-ter D.L. 145/2023 per il CIN). Senza CIN la sanzione va da 800 a 8.000 €; la mancata esposizione all'esterno dell'immobile o la mancata indicazione negli annunci costa da 500 a 5.000 €. Dal 2026 il CIN va indicato anche nella dichiarazione dei redditi.
Posso ancora usare la cedolare secca sugli affitti brevi nel 2026?
Sì, ma con limiti nuovi: dal 1° gennaio 2026 il regime delle locazioni brevi vale al massimo per due appartamenti per periodo d'imposta; oltre, l'attività si presume imprenditoriale (L. 199/2025). La cedolare al 21% si applica a una sola unità scelta in dichiarazione. Se hai più di un immobile a reddito, la scelta di quale unità tassare al 21% va fatta con il tuo commercialista: le fonti divergono ancora su alcuni dettagli del nuovo regime.
Ogni quanto viene aggiornata questa pagina?
A ogni evento rilevante: delibera comunale, sentenza, circolare o norma nazionale che tocca gli affitti brevi a Milano. Ogni aggiornamento entra nel changelog in cima alla pagina con data e fonte. Tra un evento e l'altro la pagina viene comunque riverificata periodicamente per confermare che nulla sia cambiato.