Aggiornato al 6 luglio 2026. A oggi Milano non ha un limite di 90 giorni per gli affitti brevi: è una proposta in valutazione per le zone più sature del centro, non una delibera. Le regole realmente in vigore nel 2026 sono altre: divieto di keybox su spazio pubblico, identificazione degli ospiti de visu confermata dal Consiglio di Stato, imposta di soggiorno a 9,50 € a persona per notte (misura straordinaria per il solo 2026), obbligo di CIN e CIR negli annunci e nuova cedolare secca con tetto a due appartamenti.
Questa è una pagina-osservatorio: la aggiorniamo a ogni delibera, sentenza o circolare rilevante, con data e fonte. Il changelog qui sotto ti dice cosa è cambiato e quando: così non devi ricostruirlo da dieci articoli di giornale mai aggiornati.
Changelog: cosa è cambiato e quando
| Data | Cosa è cambiato | Fonte |
|---|---|---|
| 6 lug 2026 | Prima pubblicazione dell'osservatorio. Nessuna delibera sul limite dei 90 giorni; nessuna nuova circolare nazionale sul check-in dopo la sentenza del Consiglio di Stato. | Monitoraggio SmartStay |
| 20 mag 2026 | Pienamente applicabile il Reg. (UE) 2024/1028: le piattaforme verificano il CIN degli annunci e trasmettono dati mensili; annunci senza CIN valido non pubblicabili. | Reg. UE 2024/1028 |
| 29 apr 2026 | Garante privacy: le copie dei documenti degli ospiti vanno cancellate dopo l'invio ad Alloggiati Web; si conserva per 5 anni solo la ricevuta del portale. | Garante privacy, nota 29/4/2026 |
| 1 apr 2026 | Ritocco imposta di soggiorno (delibera G.C. 144 del 12/2/2026): sale la tariffa dei 5 stelle; per le locazioni brevi resta 9,50 €. | Comune di Milano |
| Gen 2026 | In vigore il divieto di keybox su suolo pubblico e affaccio su spazio pubblico (100–400 € + spese di rimozione). Rimozioni in corso. | Reg. Polizia Urbana, mod. 4/12/2025 |
| 1 gen 2026 | Imposta di soggiorno per locazioni brevi a 9,50 €/persona/notte (era 6,30 €), solo per il 2026 (delibera G.C. 1418/2025, base D.L. 156/2025). In vigore anche la nuova cedolare secca: regime locazioni brevi fino a due appartamenti. | Comune di Milano; L. 199/2025 |
| 4 dic 2025 | Il Consiglio comunale approva il divieto di keybox su pali, cancellate, recinzioni e strutture su suolo pubblico. | Comune di Milano |
| 21 nov 2025 | Consiglio di Stato: confermato l'obbligo di identificazione de visu (art. 109 TULPS); ammessa la verifica a distanza con videocollegamento in tempo reale al momento dell'accesso. | CdS, sez. III, n. 9101/2025 |
Milano metterà un limite di 90 giorni agli affitti brevi?
A luglio 2026 no: il limite dei 90 giorni a Milano è una proposta in discussione, non una regola in vigore. Il Comune ha valutato l'ipotesi di un tetto ai giorni di locazione breve nelle zone considerate sature (centro storico, Brera, Navigli, Porta Venezia sono le aree citate nel dibattito, fonte: rassegna di settore, 2025-2026) ma non esiste alcuna delibera approvata, né un testo con soglie, zone e decorrenze definite.
In pratica: oggi puoi affittare a Milano senza limiti di giorni, se rispetti gli adempimenti in vigore. Se e quando una delibera arriverà, la troverai nel changelog di questa pagina con data e riferimento.
Da dove nasce la confusione sul numero "90": la CAV (Casa e Appartamenti per Vacanze) non imprenditoriale in Lombardia deve già osservare almeno 90 giorni l'anno di interruzione dell'attività (art. 26 l.r. 27/2015). È un obbligo diverso: riguarda una specifica tipologia ricettiva regionale, non le locazioni turistiche.
Cosa è cambiato nel 2026 per gli affitti brevi a Milano
In dodici mesi il quadro milanese è cambiato più che nei cinque anni precedenti. I quattro cambiamenti che pesano sulla gestione quotidiana:
- Check-in: il Consiglio di Stato (sent. 9101/2025) ha confermato che l'identificazione de visu è obbligatoria. La raccolta documenti online resta legittima come preparazione, ma la verifica dell'identità va fatta al momento dell'accesso, di persona o con videocollegamento in tempo reale.
- Keybox: dal gennaio 2026 è vietato installarle su suolo pubblico e su elementi affacciati su spazio pubblico. Multe 100–400 € più le spese di rimozione, anche coattiva e senza preavviso.
- Imposta di soggiorno: per il solo 2026 la tariffa per locazioni brevi, CAV e B&B è 9,50 € a persona per notte (nel 2025 era 6,30 €), fino a 14 notti consecutive.
- Fisco: dal 1° gennaio 2026 il regime delle locazioni brevi vale al massimo per due appartamenti per periodo d'imposta; oltre, l'attività si presume imprenditoriale. La cedolare al 21% si applica a una sola unità scelta in dichiarazione.
A questi si aggiungono due novità "silenziose": dal 20 maggio 2026 le piattaforme verificano il CIN e trasmettono dati mensili alle autorità (Reg. UE 2024/1028), e dalla dichiarazione dei redditi 2026 il CIN va indicato anche nel 730/Redditi PF.
Le regole in vigore oggi: la tabella di sintesi
| Tema | Regola in vigore (luglio 2026) | Riferimento |
|---|---|---|
| Limite giorni | Nessun limite. Il tetto dei 90 giorni è solo una proposta in valutazione. | — |
| CIN | Obbligatorio per ogni unità; sanzione 800–8.000 € se assente; 500–5.000 € se non esposto all'esterno e non indicato negli annunci. | Art. 13-ter D.L. 145/2023 |
| CIR | Resta obbligatorio in Lombardia: negli annunci vanno indicati entrambi, CIR e CIN. | L.r. 27/2015 |
| Check-in | Identificazione de visu obbligatoria; ammessa la verifica video in tempo reale contestuale all'accesso. | CdS 9101/2025; art. 109 TULPS |
| Keybox | Vietate su suolo pubblico e affaccio su spazio pubblico a Milano; 100–400 € + rimozione. | Reg. Polizia Urbana, mod. 4/12/2025 |
| Imposta di soggiorno | 9,50 € a persona/notte per locazioni brevi (solo 2026), max 14 notti. | Delibere G.C. 1418/2025 e 144/2026; D.L. 156/2025 |
| Alloggiati Web | Comunicazione di tutti gli ospiti entro 24 ore dall'arrivo (6 ore se soggiorno < 24 ore); l'omissione è reato, non semplice multa. | Art. 109 TULPS |
| Flussi regionali | Comunicazione mensile via Ross1000 entro il 5 del mese successivo, anche a movimento zero. | Art. 38 l.r. 27/2015 |
| Sicurezza | Rilevatori di gas e monossido funzionanti + estintori portatili in ogni unità; sanzione 600–6.000 €. | Art. 13-ter co. 7 D.L. 145/2023 |
| Documenti ospiti | Le copie dei documenti vanno cancellate dopo l'invio ad Alloggiati Web; si conserva solo la ricevuta (5 anni). | Garante privacy, nota 29/4/2026 |
| Cedolare secca | Regime locazioni brevi fino a 2 appartamenti; 21% su una unità a scelta in dichiarazione; dal terzo, presunzione d'impresa. | L. 199/2025 (Bilancio 2026) |
Keybox e check-in: il combinato che ha cambiato l'operatività
Il cambiamento del 2026 è la combinazione di due norme. Il Consiglio di Stato ha stabilito che l'invio dei documenti prima dell'arrivo più un codice di accesso automatico non basta: serve verificare "qui e ora" che chi entra sia il titolare del documento, di persona o con videocollegamento in tempo reale. In parallelo, il Comune ha vietato le keybox sullo spazio pubblico. Risultato: il self check-in "cieco" (keybox sul palo e codice via messaggio) a Milano non è più praticabile, né sul piano giuridico né su quello fisico.
Attenzione a due errori diffusi: le keybox non sono illegali in Italia (il divieto milanese riguarda lo spazio pubblico) e il check-in online non è vietato: è legittimo come preparazione, purché all'arrivo ci sia la verifica visiva contestuale. Come gestore a Milano lo risolviamo con personale in loco e verifica video in tempo reale; l'analisi completa delle alternative legali è nella pagina dedicata (GI-13).
Imposta di soggiorno: 9,50 € solo per il 2026
La tariffa 2026 è dichiaratamente straordinaria. Il D.L. 156/2025 ha autorizzato i comuni entro 30 km dalle sedi olimpiche a maggiorare l'imposta per il 2026; Milano l'ha applicata con la delibera 1418/2025 (dal 1° gennaio) e ritoccata con la delibera 144/2026 (dal 1° aprile, senza cambiare la tariffa delle locazioni brevi). Dal 2027 si torna al regime ordinario, salvo nuove delibere: quando arriveranno, le troverai nel changelog.
Per chi affitta su Airbnb: la piattaforma riscuote e versa direttamente l'imposta per le prenotazioni fatte sul portale, ma il gestore deve comunque indicarle nel riepilogo e presentare la dichiarazione annuale. Il dettaglio operativo è nella pagina dedicata (GI-14).
Cosa monitoriamo (e cosa manca all'appello)
Le partite aperte che seguiamo per i prossimi aggiornamenti di questa pagina:
- Limite 90 giorni: nessuna delibera a oggi. Monitoriamo le sedute del Consiglio comunale.
- Circolari post-Consiglio di Stato: dopo la sentenza 9101/2025 non risulta alcuna nuova circolare nazionale sul check-in; le prassi delle singole Questure possono differire.
- Tariffe imposta di soggiorno 2027: non ancora deliberate.
- Applicazione del Reg. UE 2024/1028: in vigore dal 20 maggio 2026; osserviamo come le piattaforme gestiscono la rimozione degli annunci senza CIN valido.
- Nuovo regolamento regionale lombardo sulle locazioni turistiche: segnalato dalle associazioni di categoria, stato di vigenza da confermare.
Se gestisci (o stai per mettere a reddito) una casa a Milano e vuoi sapere cosa cambia per il tuo caso specifico, il modo più rapido è una call di 15 minuti: guardiamo insieme il tuo assetto e ti diciamo cosa è già a posto e cosa no.
Domande frequenti
Milano metterà un limite di 90 giorni agli affitti brevi?
A luglio 2026 no: il limite dei 90 giorni è una proposta in valutazione per le zone più sature del centro (centro storico, Brera, Navigli, Porta Venezia sono le aree citate nel dibattito), non una delibera approvata. Oggi a Milano non esiste alcun tetto ai giorni di locazione breve. Questa pagina viene aggiornata a ogni delibera: se il limite arriverà, lo troverai nel changelog con data e riferimento.
Cosa è cambiato quest'anno per gli affitti brevi a Milano?
Nel 2026 sono cambiate quattro cose: il divieto di keybox su spazio pubblico (da gennaio, multe 100–400 €), la conferma dell'obbligo di identificazione de visu da parte del Consiglio di Stato (sent. 9101/2025, con apertura alla verifica video in tempo reale), l'imposta di soggiorno a 9,50 € a persona/notte per il solo 2026, e la nuova cedolare secca con regime limitato a due appartamenti (L. 199/2025).
Le keybox sono vietate a Milano?
Sì, su suolo pubblico: dal gennaio 2026 il Regolamento di Polizia Urbana vieta l'installazione di keybox su pali, cancellate, recinzioni e strutture su suolo pubblico o affacciate su spazio pubblico. La sanzione va da 100 a 400 € più le spese di rimozione, che può avvenire senza preavviso. Non esiste invece un divieto nazionale delle keybox: il tema vero è che l'accesso senza identificazione de visu non è comunque conforme.
Il self check-in è ancora legale a Milano nel 2026?
Il check-in online come preparazione (raccolta documenti prima dell'arrivo) è legittimo, ma non sostituisce l'identificazione de visu: il Consiglio di Stato (sent. 9101/2025) ha confermato che l'identità va verificata al momento dell'accesso, di persona o con videocollegamento in tempo reale. Dire che "il self check-in è vietato" o che "è permesso" è impreciso: è conforme solo il processo che include la verifica visiva contestuale all'ingresso.
Quant'è la tassa di soggiorno a Milano nel 2026 per gli affitti brevi?
9,50 € a persona per notte, fino a un massimo di 14 notti consecutive. È una misura straordinaria valida per il solo 2026, legata alle Olimpiadi (delibere G.C. 1418/2025 e 144/2026, su base D.L. 156/2025); nel 2025 la tariffa era 6,30 €. Per le prenotazioni Airbnb l'imposta è riscossa e versata dalla piattaforma, ma il gestore deve comunque indicarle nel riepilogo e presentare la dichiarazione annuale.
Con il CIN serve ancora il CIR in Lombardia?
Sì. Il CIN nazionale non sostituisce il CIR lombardo: i due codici convivono e negli annunci vanno indicati entrambi (l.r. 27/2015 per il CIR; art. 13-ter D.L. 145/2023 per il CIN). Senza CIN la sanzione va da 800 a 8.000 €; la mancata esposizione all'esterno dell'immobile o la mancata indicazione negli annunci costa da 500 a 5.000 €. Dal 2026 il CIN va indicato anche nella dichiarazione dei redditi.
Posso ancora usare la cedolare secca sugli affitti brevi nel 2026?
Sì, ma con limiti nuovi: dal 1° gennaio 2026 il regime delle locazioni brevi vale al massimo per due appartamenti per periodo d'imposta; oltre, l'attività si presume imprenditoriale (L. 199/2025). La cedolare al 21% si applica a una sola unità scelta in dichiarazione. Se hai più di un immobile a reddito, la scelta di quale unità tassare al 21% va fatta con il tuo commercialista: le fonti divergono ancora su alcuni dettagli del nuovo regime.
Ogni quanto viene aggiornata questa pagina?
A ogni evento rilevante: delibera comunale, sentenza, circolare o norma nazionale che tocca gli affitti brevi a Milano. Ogni aggiornamento entra nel changelog in cima alla pagina con data e fonte. Tra un evento e l'altro la pagina viene comunque riverificata periodicamente per confermare che nulla sia cambiato.