Aggiornato al 6 luglio 2026. Dal 1° gennaio 2026 il regime fiscale delle locazioni brevi è cambiato: la cedolare secca si applica al 21% su una sola unità immobiliare, scelta dal proprietario in dichiarazione, e al 26% sull'eventuale seconda unità. Il regime vale al massimo per due appartamenti destinati alla locazione breve per periodo d'imposta: dal terzo, l'attività si presume svolta in forma imprenditoriale e si esce dal perimetro della locazione breve "da privato". La base normativa è la Legge di Bilancio 2026 (L. 30/12/2025 n. 199, art. 1 comma 17), come illustrata dalla Guida "Locazioni brevi" dell'Agenzia delle Entrate aggiornata ad aprile 2026.
Questa pagina spiega cosa paghi davvero nel 2026, quale immobile conviene mettere al 21%, cosa succede con tre appartamenti e come si incastra la ritenuta del 21% trattenuta da Airbnb, Booking o dal tuo gestore. Con esempi numerici su misura di Milano — dichiarati come esempi ipotetici, non promesse di rendimento.
Il quadro 2026 in una tabella
La locazione breve è il contratto di affitto abitativo fino a 30 giorni, stipulato da persone fisiche fuori dall'attività d'impresa, anche con servizi accessori come biancheria e pulizie e anche tramite intermediari (art. 4 D.L. 50/2017). Su questi redditi, nel 2026, il quadro è questo:
| Situazione (anno d'imposta 2026) | Regime fiscale |
|---|---|
| 1 appartamento in locazione breve | Cedolare secca 21% (in alternativa, IRPEF ordinaria a scaglioni) |
| 2 appartamenti in locazione breve | Cedolare 21% su una unità a tua scelta in dichiarazione, 26% sull'altra |
| 3 o più appartamenti destinati alla locazione breve | L'attività si presume imprenditoriale: si esce dal regime della locazione breve (v. sezione dedicata) |
Fonte: L. 199/2025, art. 1 c. 17; Guida Agenzia delle Entrate "Locazioni brevi", aprile 2026. Fino al 31 dicembre 2025 il limite era di quattro appartamenti: i contenuti che ancora citano "fino a 4 immobili" sono superati.
Due precisazioni oneste. Primo: la cedolare è un'opzione — l'alternativa è l'IRPEF ordinaria per scaglioni, che in casi particolari (redditi complessivi molto bassi, oneri deducibili rilevanti) può convenire: è una valutazione da fare con il commercialista, non da tabella. Secondo: qui parliamo delle imposte sul reddito del proprietario. L'imposta di soggiorno non è una tassa sui tuoi guadagni: la paga l'ospite, e chi incassa il canone è responsabile del versamento al Comune.
La nuova soglia dei due immobili: come si conta
La regola introdotta dal 2026 è semplice da enunciare e facile da sbagliare: il regime delle locazioni brevi si applica se destini alla locazione breve non più di due appartamenti per periodo d'imposta. Conta la destinazione delle unità nell'anno, non il numero di contratti né il numero di notti. Se nel 2026 metti a reddito con affitti brevi tre appartamenti — anche affidandoli a un gestore o pubblicandoli su piattaforme — la presunzione di imprenditorialità scatta comunque: passare da un intermediario non "scherma" il conteggio.
Il limite precedente (quattro unità, in vigore per i redditi fino al 2025) resta rilevante solo per la dichiarazione che presenti nel 2026 sui redditi 2025 — ci torniamo più avanti.
21% e 26%: quale immobile conviene tassare al 21%
Se affitti due appartamenti, in dichiarazione scegli tu l'unità a cui applicare il 21%; sull'altra si applica il 26%. La regola pratica è una sola: il 21% va sull'immobile con il reddito da locazione breve più alto. Il risparmio è il 5% della differenza tra i due redditi.
Esempio numerico ipotetico, tarato su valori milanesi realistici (il ricavo medio annuo per annuncio a Milano è stimato intorno ai 30.000 €, elaborazione iltuopropertymanager.it su dati AirDNA, periodo giu 2024–mag 2025 — stima di settore da fonte intermedia):
| Appartamento A (Porta Romana) | Appartamento B (semiperiferia) | |
|---|---|---|
| Canoni lordi annui | 30.000 € | 18.000 € |
| Scelta corretta | 21% → 6.300 € | 26% → 4.680 € |
| Scelta sbagliata | 26% → 7.800 € | 21% → 3.780 € |
Con la scelta corretta paghi 10.980 €; con quella sbagliata 11.580 €. 600 € di differenza (il 5% dei 12.000 € di scarto tra i due redditi) per una casella in dichiarazione. Nota di metodo: il calcolo è semplificato sul canone lordo ai soli fini illustrativi; il perimetro esatto della base imponibile (cosa entra e cosa resta fuori, ad esempio su alcune voci accessorie) va rifinito con il tuo commercialista sulla tua situazione.
Quanto resta in tasca, poi, non dipende solo dall'aliquota: a Milano un affitto breve gestito in proprio in semiperiferia ha lasciato al proprietario un netto reale di circa il 34% dell'incassato, una volta tolte commissioni, pulizie, utenze e imposte (elaborazione MilanoFinanza, ottobre 2025). Il fisco è una delle voci del conto, non il conto intero: per il quadro completo vedi la pagina sul rendimento reale a Milano e il confronto tra affitto breve, transitorio e 4+4.
Con tre appartamenti devo aprire la partita IVA?
Dal 2026, se destini alla locazione breve più di due appartamenti nello stesso periodo d'imposta, l'attività si presume svolta in forma imprenditoriale: non puoi più usare il regime della locazione breve da privato con cedolare, e l'attività va inquadrata come impresa, con ciò che ne consegue (partita IVA e relativi adempimenti). È il cambiamento più pesante della manovra 2026 per i proprietari multi-unità.
Prima di correre ad aprire una posizione IVA, però, le strade da valutare con un fiscalista sono almeno tre:
- Restare a due unità in locazione breve e destinare la terza a un regime diverso — ad esempio un contratto transitorio o un 4+4, che a Milano hanno una domanda corporate reale (vedi il confronto GI-07).
- Strutturare l'attività in forma d'impresa, se i numeri la giustificano: sopra una certa scala può essere la scelta più solida, non una punizione.
- Rivedere l'assetto proprietario/familiare delle unità — materia da professionista, non da guida online.
Quello che non funziona è ignorare la soglia: le piattaforme comunicano i dati dei locatori all'Agenzia delle Entrate (DAC7) e dal 20 maggio 2026 trasmettono anche dati mensili di attività ai sensi del Regolamento (UE) 2024/1028. Il numero di immobili che affitti non è un'informazione privata.
La ritenuta del 21% di Airbnb, Booking o del gestore: è un acconto, non il saldo
Se la piattaforma o l'intermediario che interviene nel pagamento ti trattiene il 21%, quella è una ritenuta a titolo d'acconto (art. 4 co. 5 e 5-bis D.L. 50/2017, regime in vigore dal 2024): un anticipo sulle imposte, non un'imposta definitiva. Devi comunque presentare la dichiarazione; lì la ritenuta subita si scomputa da quanto dovuto. Concretamente:
- Se l'unità è tassata al 21%, la ritenuta copre in linea di massima l'imposta su quei canoni.
- Se l'unità è tassata al 26% (la seconda), in dichiarazione versi la differenza.
- L'intermediario che opera la ritenuta la versa con codice tributo 1919 e ti rilascia la Certificazione Unica, che è il documento da cui parte il tuo commercialista.
Vale anche per i gestori: un property manager che incassa i canoni per tuo conto opera da sostituto d'imposta, applica la ritenuta del 21% e rilascia la CU. È uno dei punti da chiarire prima di firmare un mandato di gestione — chi incassa, chi trattiene, chi certifica. Per il dettaglio su CU, DAC7 e cosa vede il fisco dei tuoi incassi, vedi la pagina dedicata (GI-09).
Attenzione al doppio regime: nel 2026 dichiari i redditi 2025 con le regole vecchie
Un errore facile in questo anno di passaggio. La dichiarazione che presenti nel 2026 riguarda i redditi 2025, ai quali si applicano ancora le regole della Legge di Bilancio 2024: aliquota base 26% con riduzione al 21% per una sola unità a scelta, e limite di quattro appartamenti. Le nuove regole (soglia due immobili) valgono per i redditi 2026, che dichiarerai nel 2027. Se leggi guide online, controlla sempre a quale anno d'imposta si riferiscono: è il motivo per cui questa pagina riporta la data di aggiornamento in testa.
Novità dichiarativa già operativa dal 2026: nei modelli 730/2026 e Redditi PF 2026 va indicato anche il CIN (Codice Identificativo Nazionale) dell'immobile locato. Se non l'hai ancora richiesto, il problema non è la dichiarazione: senza CIN la sanzione va da 800 a 8.000 € per unità (art. 13-ter D.L. 145/2023).
Se la casa è in gestione, cosa cambia per le tue tasse
Dipende dal tipo di mandato, ed è il primo punto da chiarire prima di firmare. Con un mandato con rappresentanza il gestore stipula in nome e per conto tuo: il contratto di locazione nasce direttamente in capo a te, il reddito resta tuo, la cedolare si applica alle stesse aliquote e il gestore che incassa opera la ritenuta del 21% e rilascia la CU. Con un mandato senza rappresentanza il gestore agisce in nome proprio per tuo conto: è un assetto fiscale diverso e meno lineare, da esaminare con il tuo commercialista sul contratto concreto — diffida di chi te lo liquida in una riga.
SmartStay opera con entrambi i modelli: mandato con rappresentanza per la gestione da remoto e mandato senza rappresentanza per la gestione locale a Milano, il cui trattamento fiscale è diverso e viene esaminato in fase di consulenza, insieme al tuo commercialista. Quello che non cambia in nessuno dei due casi è la parte operativa e documentale che un gestore serio toglie dal tavolo: canoni tracciati e riconciliati, riepiloghi dell'imposta di soggiorno, dati mensili pronti per il commercialista in un rendiconto utilizzabile senza ricostruzioni — più la scelta informata su quale unità mettere al 21% quando gli immobili sono due. Per il dettaglio dei due modelli di mandato parti dalla pagina per i proprietari, o da una stima con il simulatore.
Domande frequenti
Quante tasse si pagano sugli affitti brevi nel 2026?
Con la cedolare secca: 21% sui canoni di una sola unità immobiliare, scelta da te in dichiarazione, e 26% sui canoni dell'eventuale seconda unità (L. 199/2025, Guida AdE aprile 2026). In alternativa puoi optare per l'IRPEF ordinaria a scaglioni, conveniente solo in casi particolari. A queste si aggiungono gli adempimenti che non sono imposte sul reddito, come l'imposta di soggiorno, che è a carico dell'ospite.
Ho due case affittate: quale conviene tassare al 21% e quale al 26%?
Conviene applicare il 21% all'unità con il reddito da locazione breve più alto: il risparmio è pari al 5% della differenza tra i redditi delle due unità. Esempio ipotetico: con 30.000 € e 18.000 € di canoni, mettere al 21% la prima fa risparmiare 600 € l'anno rispetto alla scelta inversa. La scelta si esercita in dichiarazione dei redditi.
Con tre appartamenti devo aprire la partita IVA?
Dal 2026, se destini più di due appartamenti alla locazione breve nello stesso periodo d'imposta, l'attività si presume svolta in forma imprenditoriale e non puoi più usare il regime da privato con cedolare. Le alternative da valutare con un fiscalista: tenere due unità in breve e destinare la terza a transitorio o lungo periodo, oppure strutturare l'attività in forma d'impresa se i numeri la giustificano.
Airbnb mi trattiene già il 21%: devo comunque fare la dichiarazione?
Sì. Dal 2024 la ritenuta operata da piattaforme e intermediari è a titolo d'acconto: è un anticipo, non un'imposta definitiva. In dichiarazione la scomputi da quanto dovuto; se l'unità è tassata al 26% versi la differenza. La piattaforma ti rilascia la Certificazione Unica con le somme e le ritenute.
La cedolare si applica anche se affitto tramite un gestore?
Dipende dal tipo di mandato. Con un mandato con rappresentanza il contratto è stipulato in nome tuo e il reddito resta tuo: la cedolare si applica con le stesse regole (21% su una unità, 26% sulla seconda) e il gestore che incassa i canoni opera la ritenuta del 21% a titolo d'acconto e ti rilascia la CU. Con un mandato senza rappresentanza il gestore agisce in nome proprio e il trattamento fiscale è diverso: va verificato con il commercialista sul contratto specifico. In ogni caso il numero di immobili che destini alla locazione breve si conta anche se la gestione è delegata.
Cosa cambia rispetto al 2025?
Due cose: la soglia scende da quattro a due appartamenti per restare nel regime delle locazioni brevi, e l'assetto delle aliquote diventa 21% su una unità a scelta e 26% sulla seconda. Attenzione: i redditi 2025, che dichiari nel 2026, seguono ancora le regole precedenti (limite di quattro unità).
Devo indicare il CIN nella dichiarazione dei redditi?
Sì: dal modello 730/2026 e Redditi PF 2026 (redditi 2025) il CIN dell'immobile locato va indicato in dichiarazione. È un incrocio in più tra banca dati del Ministero del Turismo e Agenzia delle Entrate: se affitti senza CIN, il rischio non è solo dichiarativo — la sanzione per assenza di CIN va da 800 a 8.000 € per unità.