Affittare in regola a Milano: gli adempimenti, uno per uno
Che cosa serve per mettere un appartamento in affitto breve a Milano e restare in regola: il Codice Identificativo Nazionale, la comunicazione degli ospiti alla Questura, la tassa di soggiorno, i flussi turistici e le regole del condominio.
Adempimenti
- CIN e CIR. Registrazione sui portali ministeriale e regionale, esposizione del codice negli annunci e configurazione dell'invio telematico.
- Questura (Alloggiati Web). Comunicazione dei dati di tutti gli ospiti entro i termini di legge (art. 109 TULPS), con ricevuta conservata.
- Flussi turistici e tassa di soggiorno. Flussi regionali (ISTAT/Ross1000), calcolo per ospite e per notte, riscossione, versamento e dichiarazione dell'imposta di soggiorno del Comune di Milano.
- Ritenuta e CU. Applichiamo la ritenuta del 21% prevista per gli intermediari, a titolo d'acconto (art. 4 co. 5 DL 50/2017; dal 2024 sempre a titolo d'acconto), e rilasciamo la Certificazione Unica; la documentazione per il commercialista è nel portale.
Che cosa cambia dal 2026
- Utenze, IMU, spese condominiali e manutenzione straordinaria restano a carico del proprietario, salvo diverso accordo scritto.
- Il preventivo definitivo arriva dopo il sopralluogo; la stima del simulatore è indicativa.
- I servizi in canone hanno durate minime legate ai contratti con i fornitori, dichiarate prima della firma.
- Chi destina più di due appartamenti alla locazione breve ricade, dal 2026, nella presunzione di attività d'impresa (L. 199/2025): l'inquadramento va definito con il fiscalista prima di strutturare la gestione.
- Le condizioni di durata e uscita dal mandato sono scritte nel contratto e consegnate prima della firma.
Domande sugli adempimenti
Cosa fa SmartStay per un proprietario di casa a Milano?
Gestisce l'intero ciclo dell'affitto breve con personale proprio in città: annunci su Airbnb e Booking, prezzi dinamici, comunicazione con gli ospiti dalle 9 alle 22 e AI di notte, check-in con identificazione di persona, pulizie e biancheria con squadra interna, manutenzione ordinaria, CIN, Questura, flussi turistici e tassa di soggiorno, gestione dei danni, rendiconto e bonifico mensile. Il proprietario segue tutto dal portale riservato.
Su cosa si calcola la commissione del 12,5%?
Sulla base netta: l'importo pagato dall'ospite meno la commissione del portale, l'IVA scorporata, la tassa di soggiorno e il costo delle pulizie. La percentuale si applica a quello che resta, non al lordo della prenotazione.
Che contratto si firma con SmartStay per la gestione a Milano?
Un mandato di gestione senza rappresentanza: SmartStay stipula il contratto con l'ospite in nome proprio, per tuo conto, ed è l'unico interlocutore per prenotazioni, pagamenti e ospiti. Cura operativamente gli adempimenti connessi (Questura, flussi turistici, tassa di soggiorno), applica la ritenuta del 21% prevista per gli intermediari a titolo d'acconto e ti versa il netto con rendiconto mensile. Il trattamento fiscale di quanto ti viene versato va verificato con il tuo commercialista in fase contrattuale.
Come funziona il check-in con SmartStay?
L'ospite carica i documenti prima dell'arrivo; all'arrivo il riconoscimento è fatto da personale dipendente SmartStay, di persona, come richiede la sentenza del Consiglio di Stato 9101/2025. I dati vanno in Questura tramite Alloggiati Web entro i termini di legge e le copie dei documenti non si conservano dopo l'invio. A Milano non usiamo keybox su spazio pubblico, vietate da gennaio 2026.
Chi si occupa di CIN, Questura, ISTAT e tassa di soggiorno?
SmartStay, per gli immobili in gestione: registrazione CIN e CIR, comunicazione degli ospiti in Questura, flussi turistici regionali, calcolo, riscossione, versamento e dichiarazione dell'imposta di soggiorno del Comune di Milano. Per immobili non in gestione, le pratiche CIN, CIR e Alloggiati sono disponibili come servizio a parte.
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