A Milano la gestione completa di un affitto breve costa in genere tra il 18% e il 28% dei ricavi (fonte: affittibrevi.milano.it, confronto 2026), a cui si aggiunge l'IVA al 22% sulla commissione e, in alcune formule, un canone mensile fisso o costi di avvio. In Italia il range si allarga al 15-30% (fonte: Lodgify e Chekin, 2025-2026). Quasi nessun gestore pubblica i propri prezzi: questa pagina spiega come si compone il costo, su quale base si calcola la percentuale e quali voci verificare nel contratto prima di firmare. Aggiornata a luglio 2026.
Che percentuale si prende un'agenzia di gestione affitti brevi?
A Milano le commissioni dei property manager si muovono in due fasce, che dipendono dal perimetro del servizio (fonte: affittibrevi.milano.it, confronto 2026):
| Formula | Percentuale indicativa | Cosa copre di solito |
|---|---|---|
| Gestione base | 18-22% dei ricavi | Annunci, prezzi, comunicazione con gli ospiti, coordinamento pulizie |
| Gestione completa (full service) | 22-28% dei ricavi | Tutto quanto sopra + check-in conforme, adempimenti (CIN, Questura, imposta di soggiorno), assistenza emergenze, rendiconto |
| Media nazionale | 15-30% dei ricavi | Varia molto tra città e livelli di servizio (fonte: Lodgify e Chekin, 2025-2026) |
Tra i gestori milanesi quasi nessuno pubblica la propria percentuale: una delle poche eccezioni è The Rent Milano, che dichiara il 24% sul proprio sito (fonte: therentmilano.com, 2026). Il fatto che il prezzo sia opaco non è un dettaglio: costringe a chiedere preventivi e rende difficile il confronto. Per questo il consiglio operativo è confrontare sempre il perimetro del servizio a parità di percentuale, non la percentuale da sola. Un 20% che include adempimenti, check-in conforme e assistenza in loco può costarti meno, a fine anno, di un 15% che lascia a te burocrazia ed emergenze.
La commissione si calcola sul lordo o sul netto?
È la domanda che cambia di più il conto finale, ed è la prima cosa da farsi mettere per iscritto. Le basi di calcolo che trovi sul mercato sono tre:
- Sul lordo della prenotazione: la percentuale si applica all'intero importo pagato dall'ospite, a volte inclusa la cleaning fee. È la base più ampia: a parità di percentuale, è la formula più costosa per te.
- Sull'incassato al netto delle commissioni dei portali: la percentuale si applica a quello che arriva dopo la trattenuta di Airbnb o Booking. Per riferimento: Airbnb applica agli host una commissione unica intorno al 15,5%, che con l'IVA arriva a circa il 18,9% effettivo (fonte: Lodgify e ContinDigital, 2025); Booking.com si colloca intorno al 15-18% a Milano, più IVA (fonte: Lodgify, 2025).
- Su una base contrattuale definita ad hoc: alcuni contratti escludono o includono voci specifiche (cleaning fee, extra, tassa di soggiorno). Va letta la definizione, non il nome.
Un esempio numerico ipotetico rende l'idea: su una prenotazione da 1.000 € lordi, il 20% calcolato sul lordo vale 200 €; lo stesso 20% calcolato sul netto dopo una commissione portale del 15,5% vale 169 €. Stessa percentuale dichiarata, il 18% di differenza sul costo reale. Se il preventivo non specifica la base di calcolo, chiedila per iscritto prima di firmare.
Ricorda inoltre che la commissione del gestore è una fattura a te intestata con IVA al 22% (i gestori in regime forfetario fatturano senza IVA): quando confronti i preventivi, verifica se le percentuali dichiarate sono IVA inclusa o esclusa.
Cosa è incluso nella commissione e cosa no: la tabella
Ogni gestore traccia il confine in modo diverso. Questa tabella riassume la prassi di mercato a Milano: usala come checklist sul contratto che stai valutando:
| Voce | Di norma inclusa nella commissione | Di norma esclusa / a parte |
|---|---|---|
| Annunci, pubblicazione sui portali, gestione prezzi | ✔ | |
| Comunicazione con gli ospiti, assistenza durante il soggiorno | ✔ | |
| Check-in con identificazione conforme (de visu o video in tempo reale) | ✔ nelle formule complete | Extra o non offerto nelle formule base |
| Adempimenti: CIN, comunicazioni Questura, flussi Ross1000, imposta di soggiorno | ✔ nelle formule complete | A volte voce separata |
| Rendiconto mensile | ✔ | |
| Pulizie e biancheria | Coordinamento incluso | Il costo è pagato dall'ospite (cleaning fee) |
| Foto professionali e home staging iniziale | Spesso costo di avvio una tantum a tuo carico | |
| Manutenzione ordinaria (piccoli interventi) | Coordinamento incluso | Materiali e interventi spesso a tuo carico |
| Manutenzione straordinaria | A tuo carico | |
| Utenze, condominio, IMU, assicurazione casa | Sempre a tuo carico | |
| Canone mensile fisso | Presente in alcune formule, in aggiunta alla percentuale |
Due voci meritano attenzione particolare: i costi di avvio (foto, home staging, kit di benvenuto; chiedi sempre se sono una tantum e quanto valgono) e il canone fisso, che alcune formule affiancano alla percentuale. Nessuna delle due è di per sé un segnale negativo: un servizio con presenza fisica in città ha costi di struttura reali. Diventa un problema solo quando non è dichiarata prima.
Le pulizie sono incluse o le paga l'ospite?
Nella prassi degli affitti brevi le pulizie non le paghi né tu né il gestore: le paga l'ospite, tramite la cleaning fee aggiunta a ogni prenotazione. Quello che la commissione del gestore include è il coordinamento: pianificare gli interventi tra un soggiorno e l'altro, controllare la qualità, gestire biancheria e ripristini.
Le domande da fare sono due. Primo: la cleaning fee copre interamente il costo della pulizia, o il gestore ci applica un margine? Non è vietato, ma va dichiarato. Secondo: chi paga la pulizia quando non c'è un ospite che segue, per esempio dopo un tuo uso personale dell'appartamento? In molti contratti quella è a tuo carico. Sono dettagli piccoli che, su decine di turnover l'anno, fanno una differenza visibile sul rendiconto.
Il gestore mi garantisce un reddito minimo?
Nella gestione a percentuale, no, e diffida di chi promette entrambe le cose insieme. Sul mercato esistono due modelli, con logiche opposte:
- Gestione a percentuale (mandato): il gestore guadagna una quota dei ricavi effettivi. Nessun reddito garantito, ma interessi allineati: se l'appartamento incassa poco, il gestore guadagna poco. Il reddito resta fiscalmente tuo e mantieni il controllo su calendario e uso personale.
- Reddito garantito (di fatto, una sublocazione o rent-to-rent): l'operatore ti paga un canone fisso e affitta per conto proprio. Il canone garantito è quasi sempre inferiore a quello che l'immobile renderebbe a percentuale in un anno normale, perché il rischio passa all'operatore e l'operatore se lo fa pagare. Verifica con attenzione chi risponde degli adempimenti (CIN, Questura, imposta di soggiorno), cosa succede se l'operatore smette di pagare e come rientri in possesso dell'immobile.
Nessuno dei due modelli è "giusto" in assoluto: il garantito compra tranquillità cedendo rendimento; la percentuale massimizza il potenziale accettando la variabilità del mercato. SmartStay lavora a percentuale e non promette redditi minimi: preferiamo dirti al sopralluogo quanto stimiamo che l'immobile possa rendere, con le ipotesi esplicite, piuttosto che garantire una cifra che dovremmo scontare per proteggerci.
Un esempio completo: quanto pesa la commissione su un bilocale a Milano
Esempio numerico ipotetico, per fissare gli ordini di grandezza. Un bilocale in semiperiferia con occupazione intorno al 60-65% (la media milanese è ~64-65%, la più alta tra le grandi città italiane; fonte: CleanBnB e GuestFavorites su dati AirDNA, 2026) e tariffa media di 90-100 € a notte incassa nell'ordine dei 18.000-21.000 € l'anno.
- Con una commissione di mercato del 18-28%, la gestione vale tra 2.700 e 5.400 € su 18.000 € di incassi (elaborazione su range affittibrevi.milano.it, 2026), più IVA.
- La commissione però non è la voce più pesante del conto. In un caso pubblicato da MilanoFinanza (ottobre 2025), un immobile in semiperiferia gestito in proprio incassava 21.352 € e ne lasciava al proprietario circa 8.214 netti (il 34%) dopo commissioni dei portali, pulizie, utenze, tasse e costi vari. Le tasse e i costi operativi pesano più del gestore.
La domanda giusta quindi non è "quanto mi costa il gestore" ma "quanto mi resta netto con e senza gestore, contando anche il mio tempo". Per una stima sul tuo immobile puoi partire dal nostro simulatore; per il dettaglio dei rendimenti per zona c'è la pagina dedicata (GI-05).
Quanto costa SmartStay
Il nostro modello è quello a percentuale, con le cifre pubblicate sul sito: 12,5% sulle prenotazioni tramite portali e 15% sulle prenotazioni dirette, calcolati sulla base netta (l'importo pagato dall'ospite meno commissione del portale, IVA scorporata, tassa di soggiorno e costo delle pulizie), più un canone mensile componibile da 50 a 200 euro per la gestione locale a Milano, che copre i servizi tecnologici e operativi (WiFi professionale, assicurazione, telecamere, PMS Octorate e PriceLabs) e la squadra in città per check-in di persona, pulizie interne ed emergenze. Pulizie e biancheria le paga l'ospite con la cleaning fee. La gestione da remoto non ha canone mensile. Niente redditi garantiti, niente voci a sorpresa: al sopralluogo ricevi un preventivo scritto con percentuale, base di calcolo, canone e voci incluse ed escluse, nella stessa struttura della tabella che hai letto sopra (così puoi confrontarlo riga per riga con qualsiasi altro preventivo).
Il criterio con cui leggere queste cifre è lo stesso che useremmo noi da proprietari: nessuna percentuale ha senso senza la base di calcolo e la lista di cosa include. Lavoriamo sulla stessa piattaforma proprietaria (SmartStay OS) che offriamo anche ad altri gestori: il costo di sviluppo è ripartito su più clienti e non è ribaltato come voce separata sul tuo canone; lo stesso team che segue il tuo immobile cura anche il software.
Conviene pagare un gestore o gestire da solo?
Il confronto onesto si fa su tre voci: tempo, conformità, resa.
Tempo: ogni soggiorno richiede messaggi, coordinamento pulizie, gestione imprevisti e (dal 2026) la presenza a ogni arrivo. Il Consiglio di Stato (sent. 9101/2025) ha confermato l'obbligo di identificare gli ospiti de visu, di persona o con verifica video in tempo reale al momento dell'accesso, e a Milano da gennaio 2026 è vietato installare keybox su suolo pubblico e su elementi affacciati su spazio pubblico (sanzioni 100-400 € più rimozione). Il fai-da-te a distanza, nella pratica, non è più percorribile.
Conformità: senza CIN la sanzione va da 800 a 8.000 € per unità; l'omessa comunicazione degli ospiti in Questura è un reato, non una semplice multa; mancano spesso all'appello rilevatori gas/monossido ed estintori (sanzione 600-6.000 €). Il gestore vive di questi processi; il proprietario fai-da-te li impara sbagliando.
Resa: un pricing seguito ogni settimana (a Milano il calendario eventi muove le tariffe in modo violento) di solito recupera una parte significativa della commissione. Non tutta e non sempre: se abiti a due fermate dall'appartamento, hai tempo e un solo immobile, il fai-da-te può ancora avere senso. Se sei fuori città, all'estero o hai più unità, il conto pende dall'altra parte.
Domande frequenti
Quanto costa un property manager a Milano nel 2026?
Indicativamente tra il 18% e il 28% dei ricavi, più IVA al 22% sulla commissione (fonte: affittibrevi.milano.it, confronto 2026). La fascia bassa copre gestioni essenziali (annunci, prezzi, ospiti), quella alta le gestioni complete con check-in conforme, adempimenti e assistenza emergenze. Alcune formule aggiungono un canone mensile fisso o costi di avvio una tantum (foto, home staging). Confronta sempre il perimetro del servizio, non solo la percentuale.
Che percentuale si prende un'agenzia di gestione affitti brevi?
In Italia tra il 15% e il 30% dei ricavi (fonte: Lodgify e Chekin, 2025-2026); a Milano la prassi è 18-28% (fonte: affittibrevi.milano.it, 2026). Pochissimi gestori pubblicano la cifra: tra i milanesi, The Rent Milano dichiara il 24%. La percentuale da sola dice poco: quello che sposta il conto è la base di calcolo (lordo o netto) e l'elenco delle voci incluse.
La commissione del gestore si calcola sul lordo o sul netto delle commissioni Airbnb?
Dipende dal contratto, ed è la clausola che incide di più sul costo reale. Sul lordo, la percentuale si applica all'intero importo pagato dall'ospite; sul netto, a quello che resta dopo la commissione del portale (Airbnb trattiene circa il 15,5% host-only, ~18,9% con IVA; fonte: Lodgify, 2025). Lo stesso 20% nominale può valere 200 € o 169 € sulla stessa prenotazione da 1.000 €. Fatti scrivere la base di calcolo nel preventivo.
Le pulizie sono incluse nella commissione o le paga l'ospite?
Il costo delle pulizie lo paga di norma l'ospite, tramite la cleaning fee aggiunta a ogni prenotazione; la commissione del gestore include il coordinamento (pianificazione, controllo qualità, biancheria). Due cose da verificare nel contratto: se il gestore applica un margine sulla cleaning fee e chi paga la pulizia nei casi senza ospite, per esempio dopo un tuo soggiorno personale.
Il gestore mi garantisce un reddito minimo?
Nella gestione a percentuale no: il gestore guadagna una quota dei ricavi reali, quindi i suoi interessi sono allineati ai tuoi ma il risultato varia col mercato. Il "reddito garantito" è un modello diverso, di fatto una sublocazione: l'operatore ti paga un canone fisso, quasi sempre inferiore al potenziale a percentuale, e si tiene il rischio e l'eventuale extra. Prima di firmare un garantito verifica chi risponde degli adempimenti e cosa succede se l'operatore smette di pagare.
Chi paga le foto professionali e l'home staging iniziale?
Nella maggior parte dei contratti sono un costo di avvio una tantum a carico del proprietario, separato dalla commissione; alcuni gestori li includono o li anticipano recuperandoli sui primi mesi. È una voce legittima (foto professionali migliorano tariffa e occupazione) ma va dichiarata nel preventivo con l'importo. Diffida delle "fee di ingresso" generiche non legate a servizi identificabili.
Sulla commissione del property manager si paga l'IVA?
Sì: la commissione di gestione è fatturata al proprietario con IVA al 22% (i gestori in regime forfetario fatturano senza IVA). Quando confronti i preventivi, verifica sempre se le percentuali dichiarate sono IVA inclusa o esclusa: su una commissione di 4.000 € l'anno, l'IVA vale 880 €. La ritenuta del 21% che il gestore-intermediario applica sui canoni è invece un acconto sulle tue imposte, non un costo aggiuntivo.
Conviene pagare un gestore o gestire da solo?
Dipende da dove vivi, dal tempo che hai e dal numero di immobili. Dal 2026 il fai-da-te a distanza è di fatto impraticabile a Milano: l'identificazione de visu a ogni arrivo è obbligatoria (Consiglio di Stato, sent. 9101/2025) e le keybox su spazio pubblico sono vietate. Se abiti vicino all'immobile e hai una sola unità, gestire da solo può reggere; se sei fuori città o all'estero, la commissione del gestore è il costo per rendere l'attività possibile e conforme.