Rendimenti degli investimenti immobiliari: calcolo e dati 2026

Rendimenti degli investimenti immobiliari: calcolo e dati 2026

Una casa data in affitto in Italia rende oggi tra il 3% e il 6% circa, al netto dei costi di gestione ma prima delle imposte sul reddito. Secondo l’analisi di idealista sul terzo trimestre 2026 si va dal 3,3% di un quadrilocale a Milano al 6,3% di un monolocale a Napoli. Dopo le tasse il numero scende ancora. La domanda giusta quindi non è “quanto rende il mattone”, ma quanto rende il tuo immobile, nella tua zona, con la tua formula di affitto. Qui trovi le formule, un esempio completo, i dati ufficiali più recenti e le leve concrete per alzare la rendita. Guardiamo soprattutto a Milano, dove gestiamo affitti brevi ogni giorno.

In breve

• Il rendimento lordo è il canone annuo diviso tutto ciò che hai speso per comprare: prezzo, imposte, notaio, agenzia e lavori.
• Il rendimento netto toglie IMU, spese a carico del proprietario, manutenzione, sfitto e tasse: nel modello dell’Agenzia delle Entrate un 5,04% lordo diventa un 2,60% netto.
• Taglio e città contano più della media nazionale: i monolocali rendono quasi sempre più dei quadrilocali, e a Milano i rendimenti netti sono tra i più bassi delle grandi città.
• Affitto lungo e affitto breve non si confrontano sul canone ma sul netto: il breve vince dove domanda, occupazione e gestione sono all’altezza.
• Per una rendita netta di 1.000 € al mese servono ben più di 400.000 € di capitale, con i rendimenti netti tipici.

Indice

• Da dove arriva il rendimento di un immobile
• Come si calcola il rendimento: lordo, netto e netto-netto
• Un esempio completo, dal lordo al netto
• Quanto rendono le case in Italia nel 2026
• Affitto lungo o affitto breve: cosa cambia per la rendita
• Le tasse che pesano sulla rendita
• Cosa può ridurre il rendimento nel tempo
• Come alzare il rendimento netto di un immobile a Milano
• Il nostro punto di vista
• Gestione affitti brevi a Milano con SmartStay
• Domande frequenti
• Fonti

Da dove arriva il rendimento di un immobile

Un investimento immobiliare produce denaro in due modi. Il primo è la rendita: il canone che incassi ogni mese o ogni notte. Il secondo è la variazione di valore: quanto vale la casa quando, un giorno, la rivendi.

Le due componenti vanno tenute separate. Lo studio dell’Agenzia delle Entrate sul rendimento dell’investimento abitativo stima il rendimento lordo come rapporto tra canone annuo e valore di mercato dell’abitazione. Lascia fuori l’eventuale guadagno in conto capitale. È il modo corretto di ragionare: la rendita la incassi davvero, mentre la rivalutazione resta sulla carta finché non vendi.

La rivalutazione, comunque, c’è stata. Secondo i dati provvisori Istat sul quarto trimestre 2025, i prezzi delle abitazioni sono cresciuti del 4,1% su base annua, con le abitazioni esistenti a +5,2%. Il dato aiuta a capire il contesto, ma non va sommato con leggerezza alla rendita. I prezzi possono anche fermarsi, e il guadagno si realizza solo vendendo, pagando i relativi costi.

Come si calcola il rendimento: lordo, netto e netto-netto

Ci sono tre livelli di lettura, e ognuno risponde a una domanda diversa.

Rendimento lordo

Rendimento lordo = canone annuo ÷ costo totale dell’acquisto × 100

Il denominatore non è il prezzo dell’annuncio. Come spiega la guida di Money.it al calcolo del rendimento da affitto, va considerato quanto hai speso davvero: prezzo, imposte, notaio, agenzia e lavori. Su un acquisto da 230.000 €, le spese accessorie e una ristrutturazione leggera possono spostare il lordo di quasi mezzo punto.

Rendimento netto

Rendimento netto = (canone incassato − costi − imposte) ÷ costo totale × 100

Dal canone togli:

1. le imposte sul canone (cedolare secca o IRPEF);
2. l’IMU sull’immobile;
3. le spese condominiali che restano al proprietario;
4. la manutenzione, ordinaria e straordinaria;
5. l’assicurazione;
6. i mesi di sfitto e il rischio di morosità.

Netto-netto e cash-on-cash

Il netto-netto aggiunge un accantonamento annuo per i lavori futuri: tetto, facciata, impianti, cucina. È il numero più prudente: ti dice quanto rende la casa in vent’anni, non solo nel primo anno.

Se compri con un mutuo, il parametro che conta è il cash-on-cash: il flusso netto annuo, dopo le rate, diviso per i soli soldi che hai messo di tasca tua. Riguarda molti acquirenti. Secondo il sondaggio congiunturale della Banca d’Italia sul quarto trimestre 2025, il 64% degli acquisti di abitazioni è stato finanziato con un mutuo. La leva può alzare il rendimento sul capitale proprio, ma lo rende anche più sensibile a tassi e sfitto.

Un esempio completo, dal lordo al netto

Prendiamo un’ipotesi semplice. Un bilocale costa 230.000 €, più 20.000 € tra imposte, notaio, agenzia e piccoli lavori. Lo affitti con contratto a lungo termine a 1.100 € al mese, in cedolare secca al 21%. Le cifre di costo sono ipotesi di lavoro, non medie di mercato: sostituiscile con le tue.

Il risultato è in linea con il modello dell’Agenzia delle Entrate per una locazione ordinaria sul mercato libero. Il modello parte da un 5,04% lordo, scende al 4,21% dopo spese di gestione e manutenzione e arriva al 2,60% dopo le imposte. Assume la cedolare al 21% e l’IMU all’aliquota massima ordinaria dell’1,06%. La lezione è chiara: tra lordo e netto se ne va circa metà del rendimento, e a deciderlo sono soprattutto costi e tasse, non il canone.

Quanto rendono le case in Italia nel 2026

L’analisi di idealista del terzo trimestre 2026 misura il rendimento netto potenziale nelle otto grandi città. Toglie IMU, assicurazione, spese condominiali del proprietario, manutenzione e accantonamenti per sfitto e morosità. Si ferma però prima delle imposte sul reddito e non conta la rivalutazione. Due risultati contano più degli altri:

• la forbice: dal 3,3% del quadrilocale a Milano al 6,3% del monolocale a Napoli;
• il taglio: in tutte le otto città i monolocali rendono più dei quadrilocali, perché salendo di metratura i canoni crescono meno dei prezzi al metro quadro.

Per chi investe a Milano questo significa una cosa precisa. I prezzi d’acquisto sono alti e i rendimenti percentuali più compressi, quindi il margine si costruisce scegliendo bene taglio, microzona e formula di affitto. Anche il mercato degli affitti va in una direzione nota. Secondo la Banca d’Italia, nel quarto trimestre 2025 i canoni hanno continuato a crescere, anche se più lentamente, e in molte città ha pesato la diffusione delle locazioni brevi.

Affitto lungo o affitto breve: cosa cambia per la rendita

Lo studio dell’Agenzia delle Entrate–OMI sulle locazioni brevi, pubblicato nel 2025 su dati 2023, confronta le due formule città per città. A Firenze il ricavo medio annuo della locazione breve era di 23.067 € contro 11.599 € dell’ordinaria. A Venezia era di 26.250 € contro 9.866 €. A Milano, in media, il breve non superava l’ordinario: 11.584 € contro 13.462 €. La media però mette insieme appartamenti di ogni zona e con ogni livello di gestione. Il risultato del singolo immobile dipende da posizione, occupazione e da come si gestiscono prezzi e ospiti.

In mezzo c’è il transitorio, utile per chi lavora a Milano per qualche mese: lo trovi nel nostro confronto tra affitto breve, transitorio e 4+4 a Milano. Se il tuo appartamento è in centro o nel quadrante business, guarda anche i dati su rendimenti e regole nel centro di Milano e la nostra analisi sulla convenienza dell’affitto breve a Milano.

Le tasse che pesano sulla rendita

Le imposte sono la voce che sposta di più il netto, quindi vanno scelte prima di firmare.

• Cedolare secca sugli affitti abitativi: secondo la scheda dell’Agenzia delle Entrate sulla cedolare secca è un regime facoltativo. L’aliquota è del 21%, ridotta al 10% per i contratti a canone concordato nei comuni previsti.
• Locazioni brevi: dal periodo d’imposta 2024 l’aliquota è salita al 26% dal secondo immobile e resta al 21% per la prima unità scelta dal contribuente, come riepilogato nel comunicato dell’Agenzia delle Entrate del 10 maggio 2024.
• Il limite dei due appartamenti: dal periodo d’imposta 2026 la cedolare sulle locazioni brevi si applica al massimo a due appartamenti per anno. Dal terzo l’attività si considera imprenditoriale.
• Cambiamenti in arrivo: il disegno di legge di Bilancio 2027 è stato approvato dal Consiglio dei ministri a fine ottobre 2026. Secondo la guida di Ipsoa alla cedolare secca, prevede un’aliquota più bassa per il canone concordato. Finché il testo non è legge, fai i conti con le aliquote in vigore.

Hai più di un immobile, o pensi di comprarne un secondo per gli affitti brevi? Fatti seguire da un commercialista prima del rogito. Il passaggio dal 21% al 26%, o all’attività d’impresa, cambia il rendimento netto di ogni euro incassato. Il dettaglio per gli affitti brevi è nella nostra guida alle tasse sugli affitti brevi 2026.

Cosa può ridurre il rendimento nel tempo

Un rendimento calcolato il giorno dell’acquisto non è garantito per sempre. Le voci da tenere d’occhio:

• Sfitto e morosità: un mese vuoto costa circa l’8% del canone annuo, e un inquilino che smette di pagare può costare molto di più.
• Manutenzione straordinaria: i lavori sulle parti comuni o sugli impianti arrivano senza preavviso. Per questo il netto-netto prevede un accantonamento.
• Regole locali e condominiali: per l’affitto breve contano il regolamento di condominio e gli adempimenti comunali. Prima di comprare, verifica cosa può vietare il regolamento condominiale e consulta il nostro osservatorio sulle regole degli affitti brevi a Milano.
• Mercato: gli affitti brevi influenzano sia i canoni sia i prezzi. Nel sondaggio della Banca d’Italia sul secondo trimestre 2025, circa il 55% degli agenti li giudicava rilevanti nel proprio mercato. Tra questi, il 41% segnalava meno immobili offerti in vendita.
• Tassi: con un mutuo a tasso variabile, ogni aumento della rata riduce direttamente il cash-on-cash.

Come alzare il rendimento netto di un immobile a Milano

Il prezzo d’acquisto è fissato il giorno del rogito. Tutto il resto si può migliorare.

1. Scegli il taglio giusto. I dati del 2026 premiano i tagli piccoli: a parità di capitale, due monolocali rendono in genere più di un quadrilocale.
2. Scegli la microzona prima del quartiere. A Milano la domanda di trasferta si concentra vicino a nodi precisi: stazioni, fiera, poli universitari e direzionali. Il nostro approfondimento sul quadrante Isola, Porta Nuova e CityLife mostra come cambia la domanda da una via all’altra.
3. Abbina la formula all’immobile. Lungo, transitorio o breve: la stessa casa può rendere in modo molto diverso. Simula tutte e tre le opzioni sul netto, non sul canone.
4. Fai lavorare il prezzo. Nel breve il ricavo dipende dalla tariffa notte per notte: weekend, settimane di fiera ed eventi valgono più di un martedì di febbraio.
5. Sposta i costi dove è giusto che stiano. Le pulizie, per esempio, si possono addebitare all’ospite con la cleaning fee invece di pesare sul tuo netto.
6. Mettiti in regola dal primo giorno. CIN, comunicazioni alla Questura e identificazione degli ospiti: la checklist per affittare in regola a Milano ti evita sanzioni che azzerano mesi di rendita.

Il nostro punto di vista

Chi ci contatta di solito ha già fatto il conto del lordo. Quello che manca è il netto, e soprattutto il netto dopo il proprio tempo: ore al telefono con gli ospiti, corse per un check-in alle undici di sera, lenzuola da lavare tra un ospite e l’altro.

A Milano i prezzi di acquisto comprimono i rendimenti percentuali, quindi il margine si fa con la gestione: prezzi aggiornati di continuo, occupazione alta, recensioni che tengono l’annuncio in vista. I nostri ospiti ci danno una valutazione media di 4,8. Per noi quella media è parte del rendimento, perché un buon annuncio si prenota di più e a una tariffa migliore.

Lavoriamo con un mandato senza rappresentanza e con personale nostro in loco per check-in e pulizie. Identifichiamo sempre gli ospiti di persona, senza keybox. Ogni mese il proprietario riceve un rendiconto dettagliato su SmartStay OS e non deve rincorrere nessuno. È così, secondo noi, che un immobile a Milano diventa un investimento e non un secondo lavoro.

Davide

Gestione affitti brevi a Milano con SmartStay

Hai un appartamento a Milano e vuoi trasformarlo in una rendita senza gestirlo tu? Ci occupiamo di tutto: annunci su Airbnb e Booking, ottimizzazione dei prezzi, check-in con identificazione di persona, pulizie e lavanderia interne, manutenzione ordinaria, gestione dei danni e rendiconto mensile nel portale proprietario. Prima di iniziare puoi vedere una simulazione di rendita per il tuo immobile.

Il modello è trasparente. Paghi una commissione del 12,5% sulle prenotazioni dai canali e del 15% sulle prenotazioni dirette, calcolata sulla base netta, più un canone dei servizi da 50 a 200 € al mese. Le pulizie le paga l’ospite con la cleaning fee. Trovi il dettaglio voce per voce nella guida a quanto costa la gestione affitti brevi a Milano. Oppure scopri la gestione SmartStay per proprietari e chiedi la tua simulazione.

Domande frequenti

Quanto bisogna investire per avere una rendita di 1.000 euro al mese?

Dipende dal rendimento: il capitale necessario è 12.000 € diviso il rendimento annuo. Con un 5% lordo servono 240.000 €. Con il 2,60% netto del modello dell’Agenzia delle Entrate ne servono circa 461.500 €, senza contare un eventuale mutuo. Ragiona sempre sul netto, perché è quello che arriva sul tuo conto.

Cosa rende il 10% annuo nel mattone?

Rendimenti lordi a due cifre compaiono nelle classifiche di alcuni capoluoghi con prezzi d’acquisto molto bassi, ma sono teorici: dopo sfitto, manutenzione e tasse il netto scende molto. Nelle grandi città il netto prima delle imposte misurato da idealista nel 2026 resta tra il 3,3% e il 6,3%. Diffida di chiunque prometta un 10% netto garantito.

È possibile vivere di rendita con 800.000 euro investiti in immobili?

Con un rendimento netto del 2,6%, 800.000 € producono circa 20.800 € l’anno, poco più di 1.700 € al mese. Con tagli piccoli e una gestione efficiente il netto può salire. Vanno però messi in conto lo sfitto, i lavori e il possibile cambio di regime fiscale se affitti più di due appartamenti in forma breve.

Per valutare un acquisto conta di più il rendimento lordo o il netto?

Il lordo serve per confrontare velocemente più annunci, il netto per decidere. Prima di fare un’offerta, ricostruisci il netto con IMU, condominio, manutenzione, sfitto e imposta reale. Poi confrontalo con quanto renderebbe la stessa casa con un’altra formula di affitto.

Fonti

• idealista: quanto rende davvero una casa in affitto nelle otto grandi città (III trimestre 2026)
• Agenzia delle Entrate: una possibile stima del rendimento lordo e netto dell’investimento in abitazioni
• Agenzia delle Entrate–OMI: analisi delle locazioni brevi in alcune città italiane
• Agenzia delle Entrate: scheda informativa sulla cedolare secca
• Agenzia delle Entrate: comunicato stampa del 10 maggio 2024
• Istat: prezzi delle abitazioni, IV trimestre 2025
• Banca d’Italia: sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni, IV trimestre 2025
• Banca d’Italia: sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni, II trimestre 2025
• Money.it: calcolo del rendimento di un affitto
• Ipsoa: guida alla cedolare secca sugli affitti

Raccomandati

• Tasse affitti brevi 2026: cedolare 21/26% e i 2 immobili
• Conviene l’affitto breve a Milano nel 2026? Analisi onesta
• Quanto rende un affitto breve a Milano nel 2026: dati veri
• Affitto breve, transitorio o 4+4 a Milano: confronto 2026